2017房产交易、继承、赠予税费最全解析|实务明法实务明法

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正文开始：

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来源：实务明法

关于房产买卖税费解析

契税

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第三套房的契税均按3%征收。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

注：计征契税的成交价格不含增值税。

增值税

营改增于2016年5月1日起全面实施，但二手房交易营改增具体实施时间尚未确定。具体要求如下：

根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1+征收率），应纳税额=销售额×征收率，比如一套售价150万元（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为（150÷1.05）×0.05=7.14万

注：过去征税房价是含税价，营改增后是不含税价，税率维持5%不变，实际税收负担降为4.76%。

个人所得税

房产证（契税完税发票）日期过5年且是家庭唯一住房的免征个人所得税，否则征收相关费用，具体如下：

注：个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

印花税

支付方：双方

房屋成交总额 X 0.05%（2009年至今暂免）。

赠与，非普通住宅需征收（双方各0.05%）。

城建税及教育费附加

1）城市维护建设税

　　增值税 X（市区7%、县城和镇5%、其他地区1%）

2）教育费附加

　　增值税 X 3%

3）地方教育费附加

　增值税 X 2%

土地增值税

普通住宅免征；

非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5%

非普通住宅3年至5年：房屋成交总额×0.25%

非普通住宅5年或5年以上：免征。

注：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入

关于房产赠予税费解析

1. 个税：无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。其余情况按20%缴纳。（财税[2009]78号）

2. 契税：3%

3. 印花税：双方各万分之五

4. 公证费：个人以离婚财产分割、赠予亲属、赠予抚养人或赡养人方式无偿赠予不动产、土地使用权的免征营业税手续时，不再要求提交赠予公证材料。其余情况公证费一般为2%。（财税[2015]50号）

5. 增值税：不动产、土地使用权赠予直系亲属、抚养人或者赡养人、法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，免征增值税及其附加税费；其余情况按5%征收增值税。（财税[2009]111号）

关于房产继承税费解析

1. 个税：房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人免交个税。-----(财税〔2009〕78号)

2. 契税：法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税，其他情况3%征收。----《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》

3. 印花税：双方各0.05%。

4. 公证费：法定继承、遗嘱继承无需公证。----（关于废止<司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知>）

说明

1. 直系亲属之间的继承和赠予，都不在限购范围

2. 个人以离婚财产分割、赠予亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠予不动产、土地使用权的，不再要求提交赠予公证材料；法定继承、遗嘱继承无需公证。但目前仍有部分地区未取消上述强制公证要求。

3. 继承、赠予后的房产，如将来准备再次出售，需缴纳20%的个人所得税（满五年唯一住房除外）。

4.以上费用比例仅供参考，实际房屋交易中，多数税费由买方承担，但二手房交易税费买卖双方亦可以协商决定。

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