超预期!刚刚，新政给“炒房”开了一扇窗中国房地产资产证券化从起步到现在

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中国房地产资产证券化从起步到现在，已经有近16年的时间了。

就在前天，证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》里讲的“住房租赁资产证券化”，其实就是任志强、孟晓苏等房地产大佬呼吁了很久的REITs。

这标志着中国版公开发行的REITs正式走向前台。

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在限购和限贷的背景下，在给炒房者关上大门的同时，证监会和住建部的新政将给不能炒房的投资者打开一扇窗。

REITs的本质是让广大中小机构乃至个人投资者参与到大宗房地产投资中，分享物业租金回报及增值收益。相较于直接购置实物资产的“炒房”路径，REITs能够为中国居民家庭提供门槛更低、资金压力更小且更具流动性的房地产投资渠道。

中金公司认为，REITs是当前市场环境下引导投资人有序参与房地产市场的重要金融工具，而租赁住房REITs将成为其在中国发展的突破口。

我们先来了解一下什么是REITs:

打个比方，甲乙丙丁等小伙伴，眼馋于这些年来火爆的房地产市场行情，想做点投资。然而他们手上只有十万块闲钱，在热点城市，十万块也就刚够买个马桶的位置。这时我出现了，我是个房地产行业的专家，善于买卖房屋和商铺。大伙把各自的钱都交给我，我可能拿着钱去买房子和铺子，一顿操作和包装，物业升值了之后我卖掉或者出租。赚到了钱之后就把收益分回给大伙。

在这个例子里，“我”就是那个REITs。REITs全名“房地产信托投资基金”，在美国等市场已经相当成熟。

REITs对于降低居民部门住房杠杆水平、平抑炒房预期、防范系统性市场风险具有重要意义。

从资产端来看，无论是对长租市场还是开发商，都解决了他们最解渴的钱的问题。

国家明确要发展住房租赁市场以来，像自如、蛋壳这样的长租公寓创业型公司超过300家，这些公司把老旧的房子改造、翻新，转手再租给租房者。

他们的资金在前期投入巨大，但回笼起来却很麻烦。

在当前我国的租赁市场环境下，租金定高了，老百姓肯定不买账。同时租金一个月清一次，回本周期漫长，可能要等好多个月才能把钱都赚回来。

没有钱就不能继续扩大规模、抢占市场。那就再从其他地方融资吧，但又因为是“二房东”，没有资产抵押，难以借到低利息的钱。

这时REITs就至关重要了。

长租公寓们把房子交给REITs，以后的租金REITs你慢慢收着，但我前期花的钱现在能先收回来。一下子有钱了，公寓们就又可以继续做新的项目，扩张市场。

同样的模式，也能让房企们长舒一口气。

过去房企们花钱买地造房子，房子建好之后卖出去，钱很快又赚回来了，这个过程里关键就是资金的周转速度。100亿的资金一年周转一次，一去一回，你做了100亿的项目。如果这100亿一年周转两次，那这一年里你就做了200亿的项目。

某园和某大过去就是靠着高周转这一招干到了行业老大的位置。

然而现在风向变了，很多城市即将进入“存量房时代”，国家也在大力发展租赁市场，地方政府推出的很多地块，都要求拍得的房企自己持有，房子建好之后你只能租，不能卖。

房企花了巨额资金买地建房，但建好的房子只能慢慢租出去，前期投入的钱要收回来遥遥无期。这直接就击中了房企们资金周转这一命门。

一边是市场火爆，拿地成本高企，一边是出租的资金回笼速度太慢，这将极大打击房企们推出租赁项目的积极性。

少了房企的参与，我国的租赁市场成熟完善之路就更加难走。REITs的出现正好就能解决房企们的难处。

房企把项目交给REITs，前期投入的钱又回来了。REITs基金则享受日后的租金以及房屋升值的收益。

从投资者来看，REITs可能将成为投资者分享中国房地产市场红利的主要方式。

政府通过各种行政手段，比如限购政策，提高投资买房的门槛，有的人除了满足刚需之外，根本就没有资格再买。

中国的房地产市场的分化让闭着眼睛买房的日子过去了。

政府给投资客们关上了一扇门，但也还是留了一扇窗的。

REITs就是这扇窗。

此前，呼吁REITs多时的中国国家“房改课题组”组长孟晓苏，在接受采访时曾说:REITs会在中国大行其道。

有媒体对其观点作出如下点评:

这是个能彻底改变中国房地产销售模式的大招，能对房价产生的深远的影响。

为什么这么讲呢?

我们都知道在股市投资中，有羊群效应一说，其实，房地产也一样。

不久的未来，购房者们将不会再直接买房，而是在证券交易所，像买股票一样，购买REITs。

与炒房的高投入和炒股的高风险不同，因为REITs有稳定的现金流做支撑，通常我们把它定性为中低风险、中等收益的投资产品。

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