非首都功能疏解完成后，北京到底会变成什么样子？当疏解首都功能和协同发展的国家战略不

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北京作为中国的首都已经有600余载，历史上的北京一直都不缺乏变化。今天的北京同样传承了这种传统，非首都功能的疏解，将伴随着一代人的记忆载入史册。当疏解首都功能和协同发展的国家战略不断落地时，我们不禁要问大疏解完成后的北京，到底会变成什么样子?

未来北京发展的三个阶段

北京疏解非首都功能是个漫长的过程，我们把这个过程大致分为三个阶段。

第一阶段是准备期，这个阶段各个卫星城会紧锣密鼓的进行建设，各部门开始蓄力做好大疏解前的规划和准备工作。北京同时也开始向外疏解一些低端产业和人群。

第二个阶段是大规模外迁阶段，2019年后北京将迎来迁移潮，除了低端产业，一些优质的公共服务资源和中高端产业也会出现流失，加上市场恐慌情绪的影响，这个阶段的北京楼市势必会迎来一波下行的趋势。

第三个阶段是北京真正迎来新发展的阶段，在看待河北和北京的关系时，我们不必把观念停留在厚此薄彼、互相竞争的现实层面上。疏解必定会带来阵痛，但在经历过疏解后，北京的人口、产业、公共服务资源将得到一次深层次的优化。北京在“减负”和“升级”之后也将迎来更大的发展空间。决策层最终决定建设城市副中心将城市功能与首都功能剥离，也是为了让北京市自身的发展潜力被充分的挖掘出来，而不再让首都功能压制城市功能的发展，造成发展的不平衡。

疏解布局的模板

当年面对大城市病的困扰，西方各国家也经历过城市功能的疏解。从这方面来讲，北京疏解非首都功能其实是历史的必然选择。我们回顾世界城市发展史便不难发现，北京的非首都功能疏解，其实存在着一个模板——英国伦敦。

二战结束后的伦敦发展迅速，于是大城市病也不期而至。英国的城市规划者们决定在距离伦敦核心城区30到60公里的范围内建设几个卫星城。这个距离是不是很熟悉呢？其实对应北京的不就是北三县，固安等环京地区吗！后来实践证明，这个决定存在着一些弊端。卫星城因在伦敦的通勤范围内，不仅沦为了睡城，还形成了钟摆式的通勤流，给伦敦的交通制造了更大的压力。在经历了摊大饼式发展的阵痛后，伦敦很快便开始了新的规划。这次为了避免主城区对卫星城的人口虹吸问题，英国的决策者选择了跳出去建城的办法，当然不能太远也不能太近。于是距离伦敦主城区100公里左右的南安普顿和朴茨茅斯便出现了，最终新城区的建设宣告成功。

中国的决策层很显然借鉴了伦敦疏解过程当中的经验，在卫星城的选址上避开了环京地区，选择了100公里之外的雄安。除此之外伦敦和北京还有一个重要的共同之处，那就是整个疏解过程完全依赖政府的规划和干预。而许多世界大都市的卫星城，其实靠的是市场的力量自然形成的。所以在众多世界城市的案例中，伦敦是最接近北京疏解模式的。

未来的趋势是回归核心城区

与北京模式极度相似的伦敦模式，在跳出去建城四十年后，发展趋势又从新回归了核心城区。其原因是生产力的发展，改变了伦敦的产业结构。城市的发展就像一个人的成长过程，都要经历几个必经阶段。现阶段的北京大城市病日益严峻，疏解是如今的必经之路。若干年后的北京也会因产业结构的变化自然过渡到下一个阶段，届时北京的发展重点也将从新回归核心城区。

北京即将进入漫长的疏解周期，其城市价值也会因周期的作用出现低谷和高点。当我们面对疏解周期带来的变化时需要冷静对待，应避免市场情绪波动对自身判断造成的影响。

以上仅代表个人观点

美房网首席特约分析师

康辉（meikang989），毕业于北京理工大学应用数学系，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

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责编｜杨青

校对｜甘雨

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