【不良资产】以物抵债中应注意的法律问题个人征信图解（全）【不良资产】以物抵债中应注意的法律问

【不良资产】以物抵债中应注意的法律问题

当前，银行不良贷款高企、处置难度加大，积极采取以物抵债方式能够抢抓借款人、担保人或其他义务人的财产，有效实现不良贷款的压降。在抵债资产的接收、处置环节，涉及诸多法律问题，如处理不当，容易引发法律纠纷。为充分发挥以物抵债对加快处置不良贷款的重要作用，商业银行应进一步加强以物抵债法律分析，依法规范接收和处置行为。

1. 巧用法律提升以物抵债效率

根据《银行抵债资产管理办法》，以物抵债主要通过以下两种方式：协议抵债和法院、仲裁机构裁决抵债。在协议抵债中，银行与债务人、担保人或第三人协商同意，债务人、担保人或第三人以其拥有所有权或处置权的资产作价，偿还银行债权。应当注意的是，未经公证的协议抵债不具备强制执行力。一旦资产出让方违约，抵入方或买受人将无法直接申请强制执行，须经过诉讼程序再进入执行程序，最后处置资产，清收效率会受到影响。

在法院、仲裁机构裁决抵债方式中，通过诉讼或仲裁程序，由终结的裁决文书确定债务人、担保人或第三人拥有所有权或处置权的资产，用来抵偿银行债权。一般来说，银行接受以物抵债主要的抵入依据是法院裁定。因此，一定要对法院裁定内容表述的明晰性和可操作性进行认真审查，防止因裁定出现漏洞而造成抵债无法进行。

另外，在法院裁定以物抵债中，一定条件下，拍卖并不是必经程序。《民事诉讼法》司法解释（法释〔2015〕5号）第四百九十一条规定：“经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。”第四百九十二条规定：“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。”上述规定放开了对查封物拍卖前置程序的限制，有利于银行直接通过抵债方式变价处理担保物。若执行财产因地理位置不佳、评估价值过高、现状存在瑕疵等原因，可以预见通过法院拍卖无法处置或处置所得价款过低，或不良贷款需要快速清收的，可与执行法院及被执行人沟通，不经拍卖、变卖，直接将执行财产抵偿债务。

2. 抵债资产产权过户登记不能忽视

《物权法》规定：对于依照人民法院、仲裁委员会法律文书而享有的物权，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。因此，资产抵入后应先将产权过户至银行名下，一方面可以确保抵债资产处置发生物权效力，另一方面也可以避免抵债资产因债务人原因被查封或重复抵债，陷入不必要的讼争。

3. 法院拍卖程序应做到四注意

根据上述规定，对法院组织的拍卖，银行应当注意以下问题：

一是不动产拍卖不同于动产拍卖。在动产拍卖中，法院经过两次拍卖不成后便可裁定以物抵债；在不动产拍卖中，如果两次拍卖不成，只要银行不接受以物抵债，法院就应当在六十日内进行第三次拍卖。

二是对法院裁定以物抵债应进行必要的分析。当前，银行不良贷款清收形势严峻，在现金清收难以实现的情况下，与其耗费人力物力陷于执行“马拉松”，不如积极接受以物抵债，特别是对于被执行人有破产逃债迹象的，建议果断通过以物抵债止损，防止被执行人破产后，银行受偿率更低甚至为零。但作为申请执行人，法律赋予了债权人是否接受以物抵债的选择权，对严重有失公允的以物抵债，应当拒绝。

三是《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”根据该规定，银行应提示法院通知已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场，防范资产抵入后他人向银行主张权利或拍卖被撤销。

四是积极解决三拍流拍问题。2014年11月19日，最高院执行局下发的《关于“转变执行作风，规范执行行为”专项活动中若干问题的解答》规定：“不动产经三次拍卖流拍，不能依法变卖或以物抵债的，执行法院可以根据市场价格变化，重新启动（评估）拍卖程序。”依据上述规定，在司法清收中遇到不动产三拍流拍后仍然无法处置的，在适合条件下，银行可积极要求法院针对当地市场实际情况，重新启动评估以及拍卖流程，使评估价格更符合市场行情，以提高拍卖处置的成功率。

4. 抵债资产处置拍卖应充分披露标的瑕疵

以拍卖方式处置抵债资产符合市场交易“公开、公平、公正”的原则，透明度较高且又能最大限度实现抵债资产价值，因此，拍卖抵债资产成为处置变现的首选方式。但这种方式如运用不当，也存在法律风险。

《合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《拍卖法》第六十一条规定：“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”因此，建议银行在抵债资产处置前必须将所有瑕疵予以充分披露，如权属是否清楚、证件是否齐全、税费是否缴清、质量是否有缺陷、资产是否完整、财产的占有及租用情况等，否则可能引发法律纠纷。

例如，某银行委托拍卖公司拍卖某宗房地产，2003年12月买受人王某以178万元的价格成交，并支付佣金8万元，在申报办理产权过户手续时，办证机关告知“证件不齐，不予受理”，原因是该房地产土地性质为划拨地，按照规定应向国土资源局申报并经县（市）一级政府批准，才可进入拍卖市场，由于银行在拍卖前未办理申报手续，国土资源局不予办理过户。为此，买受人向法院起诉，要求解除拍卖合同、返还拍卖款项。经法院终审判决银行败诉，返还拍卖款。

5. 因地制宜合理约定税费承担

《银行抵债资产管理办法》第四条规定：“取得抵债资产支付的相关税费是指银行收取抵债资产过程中所缴纳的契税、车船使用税、印花税、房产税等税金，以及所支出的过户费、土地出让金、土地转让费、水利建设基金、交易管理费、资产评估费等直接费用。”从该规定看，资产抵入银行要承担种类繁多的税费。在实践中，资产抵入银行也可与债务人协商要求债务人承担或共同承担过户应支付的税费。根据最高法院公报案例所述“虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未做出强制性或禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的，并不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。”因此，协议约定税费承担的解决方式具有可行性，即可以约定由债务人承担税费，也可以约定由银行承担。但考虑到各地税费政策的执行差异，建议当事行与当地税务机关沟通，避免因避税遭受补征税款或其他处罚。当然，对在抵债资产拍卖过程中涉及税费承担事宜，也应当告知竞买人并注意书面表述，避免引起歧义。

最高院指导案例认为：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，该商品房买卖合同具有法律效力。

个人征信图解（全）

这几年，征信这个词出现的频率开始越来越高，什么电费不交，过马路闯红灯记入征信，因为贷款征信逾期被拉入银行黑名单，信用卡不良导致房贷批不下来...总之征信这个词成为了所有人不可回避的一个词，只要你想愉快的融资，那拥有一份体面好看的征信报告必须的。

那么什么是征信呢？通俗点来说，个人征信就是一个由公正的第三方整理了我们每个人日常跟金融机构打交道的信息，而这个信息可以被其它金融机构查询并以此作为一个对授信申请人判断的重要依据。

征信的提供机构很多，除了由官方推出使用频率最高最权威的人行征信外，还有其它一些企业也在用自己收集到的数据提供征信报告，如专门从事征信工作的鹏元公司，还有马云爸爸的芝麻信用，这些征信都发挥着越来越多的作用，比如如果你有个高的芝麻信用分，去骑共享单车和租共享充电宝都不用交押金了，在闲鱼上卖东西也更容易得到买家信任。当然这些是后话，还是让我们回归今天的主题——人行征信。

我们所说的人行征信是由中国人民银行征信中心出具的征信报告，中国人民银行征信中心是中国人民银行直属的事业法人单位，主要任务是依据国家的法律法规和人民银行的规章，统一负责企业和个人征信系统（又称企业和个人信用信息基础数据库）的建设、运行和管理。也就是说这份最重要的征信报告是由央妈的亲儿子出具的，它记录了你在几乎所有金融机构的借款行为，也是银行判断能给予我们支持的重要依据。可以说没有一份良好的人行征信，那你是寸步难行，不要说借贷款，就是信用卡也很难批给你。

不过对于大多数非信贷工作人员来说，征信报告有一定专业性，首先征信报告分为个人版和银行版，以信息相对完整的银行版来说，由以下五个部分组成，分别是：

▲ 个人基本信息(包含身份信息、配偶信息、居住信息、职业信息)

▲ 信息概要(包含信用提示、逾期及违约信息概要、授信及负债信息概要)

▲ 信贷交易信息明细(包含资产处置信息、保证人代偿信息、贷款、贷记卡、担保信息)

▲ 公共信息明细(包含住房公积金参缴记录、养老保险金缴存记录)

▲ 查询记录(包含查询记录汇总、信贷审批查询记录明细)

各银行打印模板略有不同但整体信息基本一致，可以说，每个部分都有坑在等着你。

比如这个抬头的查询原因，常见的有贷后管理，担保资格审查，贷款审批，信用卡审批，客户准入资格审查这几类，这个是银行工作人员查询你的征信报告时勾选的，其中最影响银行的看法的是贷款审批和信用卡审批，如果银行发现你短期内密集申请各家银行的贷款和信用卡，是不是会很自然的觉得你是个资金非常紧张穷疯了的人，想想吧。

【个人基本信息】

身份信息

看到婚姻状况和学历两项了吧，这在信用卡审批中可是重要的评分项，它们的来源都是由你向银行提供的资料决定的，已婚的说明你家庭状况稳定，违约概率低，学历高说明你更可能是个高收入人士，还款能力强，所以单身狗们，书中自有颜如玉，多读书，多找对象吧。

Tips：本地户籍也可以给你加分。

居住信息

你是住在城中村？经适房？普通商品房还是豪华公寓？郊外别野还是天际复式？是自置还是租住？是按揭还是全款？在房价就是生命线的今天，居住情况非常重要。另外如果短时间内多次更换居住地址，也说明了你生活不太稳定。

Tips：此条消息只显示最近的5条，也就是说如果你再申请一张新的信用卡，你在信用卡申请表上所填写的房屋状况将会变成居住信息的第1条，以此类推。

职业信息

银行作为嫌贫爱富的典型代表，是除了家人外最关心你职业的组织。工作在银行大大的眼中一般只分两类，优良职业和一般职业。

巧的是，优良职业与丈母娘选女婿的标准高度重叠，党政机关，事业单位，大型国有企业，银行，烟草，电力，华为，BAT，500强，大型上市公司。只要在这些地方上班，都是受银行和丈母娘偏爱的群体，因为他们通常有着稳定的收入来源（铁饭碗，旱涝保收，可靠的还款来源），体面的工作（还款意愿高，不至于为点欠款不顾脸面）。所以，放款给他们，放心！市面上各家银行提供的信用贷款，几乎都是针对这些天之骄子们提供，偶尔出现的少数一般职业也能申请的信用贷款，对不起，请做好接受高利息的准备。部分银行的卡中心，也会针对这些优质单位提供团办服务，走特殊通道，给予较高的额度。所以这就是为什么同是打工族，别人办下了上百万的信用贷款和信用卡，你却屡屡得到的是拒贷记录和万儿八千额度的小卡！银行的心思精着呢！

如果没那么好运，你在银行眼中是一般职业，那我建议你也尽量少以“法人代表”，“总经理”，“业务员”的身份出现，也别以“某宝”，“洗浴”，“房屋中介”，“担保公司”等身份露面，这等于告诉银行你是个收入波动很大的人，有可能今天奢靡腐烂，明天食不果腹。“职员”，“财务”，“人事经理”的工作选择不错，让人感觉稳定。

Tips：职业信息也跟居住信息一样，只显示最近的5条，所以最新上传的信息会逐渐覆盖过去的信息，不过不要以为你连续申请5张信用卡并且都往上写明你是在市委大院或者鹅厂之类的地方工作就完事了，这只是个参考，银行还是会根据你的社保缴纳和公积金缴纳、工作证明等方式来核实你的真实身份的。

【信息概要】

信用提示

这个数字是对你个人借款行为的总结，列出了你所有贷款的笔数和信用卡账户数。

另外我们可以看到有一个“数字解读”，类似马云爸爸的芝麻信用分，满分为1000，分数越高说明你信用越好。

Tips：目前大多数银行暂不参考该数值，只有少量银行对该项指标有要求，如本人了解到的某深圳本地银行的抵押贷，就要求分数不得低于710分。

逾期及违约信息概要

这里可以看到逾期的严重后果，一旦有逾期，不分金额大小，贷款还是信用卡，一条记录就会伴随你走过五年的人生之路，这些记录都是由银行等金融机构上传的，无人可以修改，不要相信任何能够手眼通天修改逾期记录的信息，都是骗人把戏！

授信及负债信息概要

你所有的贷款额度和信用卡额度一览无余，有很多玩卡的小伙伴在申请信用卡后期时，经常会被银行以综合授信额度过高为由拒绝，这也是银行控制风险的一种手段。所以有集齐各家银行信用卡癖好的小伙伴们要讲究申卡次序，从风险偏好较低的银行开始申请。

Tips：能以优良职业身份申请多家银行信用贷款的天之骄子们，有条件的话在申请前做好统筹安排，控制好自己的负债率，是可以做到同时申请数笔信用贷款的（但注意，此方法仅适合短期需要大额资金的朋友，因为信用贷款多为一年，如果几笔信用贷款一年后同时到期，有被银行认为负债过高而不给续贷的风险）。

最后看看上图，提醒一句！给别人做担保也是会上征信记录的！有时候会遇到亲朋好友申请贷款资质不够需做担保而有求于你的情况，请注意，其他金融机构一样能看到你的担保信息，对外担保信息也会被认为是潜在负债，影响你的负债率。

Tips：银行给你签的往往都是连带责任保证，也就是借款人一旦还不上钱了，银行是可以凭担保合同直接起诉你找你索赔的，一样封你的房子冻你的卡，担保需谨慎！

【信贷交易信息明细】

首先需要注意的几点：

1负债过高会被认为还款能力不足，如果需要申请新的贷款或信用卡时，建议结清手头上可随借随还的信用贷款，降低信用卡的已使用额度。

2银行版征信报告里其它银行名字以随机字母代替。也就是说假如工行查询了你的征信报告，除了工行自己发放的贷款和信用卡外，是无法看出你名下其它的贷款及信用卡到底是属于哪家银行的。

3信贷记录不同于逾期记录，逾期记录满5年后自动消失，信贷记录就算已经结清注销，仍然会显示在征信报告上！

4别去小贷公司，网贷平台借款，它们中的许多是会上征信的，会让银行怀疑你的还款能力。

5每笔信贷记录的下方都会显示近两年还款记录，一般主流银行的容忍标准是贷款+信用卡两年内逾期不能超过6次，连续逾期不能超过3次，以下为代码说明。

贷款

大城市的住宅限贷政策，以什么为依据？就以“个人住房贷款”这六个字为依据。

以深圳限贷政策为例，只要你曾经办过住宅按揭贷款，无论购买的是本地还是异地的住宅，你都会被归到政策里“有贷款记录”的那部分人群，因此首次房贷资格非常重要，请珍惜！

住宅按揭结清后，贷款记录永远不会消失，再次购买住宅按深圳政策仍需首付五成，不能享受白户的首付三成。

如果是购买商务公寓，写字楼，商铺，厂房等商办类物业所做的按揭贷款，在征信报告上会显示为“个人商用房贷款”，此类贷款不影响购买住宅。

消费及经营类贷款，按担保方式一般分为信用和抵押两类，名下有两三家不同银行存量信用贷的，很难再获批新的信用贷款。

贷记卡（信用卡）

▲银行可以看到你最近6个月的平均使用额度和最大使用额度，可以以旁观的角度看看自己有没有套现嫌疑。

▲部分银行的信用贷款会以信用卡的形式显示，如宁波银行，包商银行。

对外担保信息

替他人贷款所做的担保，上篇说过，都是你的潜在负债。

【公共信息】

五险一金的缴纳情况，骗不了人，是银行精准了解你职业信息的重要方法。

【查询记录】

压轴戏来了，征信报告里会显示2年内所有的征信查询记录（包括本人查询），如果贷款审批和信用卡审批在短期内出现的次数非常密集的话，银行是会严重怀疑你的资金紧张程度的。许多的拒贷，拒卡的理由就是因为这个！所以平时没事不要乱查征信，特别是网上各种“申请借款”，“看看我的额度”，少点为妙。

【总结】

▲不要产生任何逾期

▲不要随意查询征信

▲不要短期密集申请

▲谨慎给他人做担保

▲珍惜首次房贷资格

附上常见的4种查询征信方法：

1.登陆人民银行征信中心官网（http://ipcrs.pbccrc.org.cn/），注册申请后24小时内收到短信便可下载个人征信报告。

2.携带身份证去人民银行网点临柜查询。

3.携带身份证去人民银行指定合作银行网点临柜查询。（深圳为招商银行部分网点）

4.去银行签署征信查询授权书。

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【不良资产】以物抵债中应注意的法律问题 个人征信图解（全）

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