从两种统计图看中国城市群的投资价值哪座城市有可能因为核心城市的溢出效应

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中国城镇化发展到这一步，已经呈现出明显的城市群，继续城市群化发展也是我国推进城镇化继续深化的方向，这不但是社会各界的普遍认识，政府也在通过各种规划推进城市群发展。

房产投资就是参与国家建设并分享国家快速发展带来的红利机会，要抓住我国楼市下半场的红利机会，我们就不得不深入了解我国城市群发展，搞明白国家下一步建设的方向。

首先明确一下什么是城市群，说白了，城市群就是在某个区域内相对集中分布的城市联合体，一般以1个以上特大城市为核心，由至少3个以上大城市为构成单元，依托发达的交通通信等基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密，并最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体。学界普遍认为，城市群是城市发展到成熟阶段的最高空间组织形式。在这种组织形式下，人口、资金、基础设施等各种资源高度共享，各城市能优势互补，协同发展。

我国最为人熟知，也是发展相对最成熟的三大城市群就是京津冀城市群、长三角城市群和珠三角城市群。这三大城市群占了中国城市化的半壁江山，也撑起了中国社会和经济发展高度，未来它们还将引领中国发展。

那么，这三大城市群哪个发展最好，哪里最值得投资呢？我们先通过一张黑夜亮灯图对其发展有一个整体的把握。

2013年中国夜灯图来源：NOAA（美国国家海洋和大气管理局）

对于城市群来说，整个区域亮度越高，说明城市群越成熟。细化到城市，更简单粗暴的理解，灯光越亮的，城市发展程度越好，区域更发达。夜晚一片漆黑的区域一定是落后的。

跳出中国，可以观察我们两个“邻居”蒙古与朝鲜的夜灯情况：基本是漆黑一片，个别的小亮点，是其国家最核心的城市。反观朝鲜南部的韩国，夜里大块区域一片光明。回过头看我国夜灯情况可以发现，三大城市群的整体区域亮度最高，其中表现最好的是长三角城市群，其次是珠三角城市群，最后为京津冀城市群。虽然北京和天津是京津冀夜空中很闪亮的星，但以京津冀城市群作为一个整体来看，北京和天津只是孤独的闪亮。这也是京津冀要一起协同发展的重大意义所在。

下面是澎湃新闻根据2012年和2016年 NASA 提供的前后两版地球夜间图像，画出的我国三大城市群夜间灯光变化图。其中，紫色代表灯光大减，黄色代表照明大增。由此图我们更能看出各大城市群的核心城市对周边强大辐射作用。

我们强调房地产的终极价值基础是人，因此城市群内部城市间人口迁徙数据也有助于我们发现城市间的关系。而准确梳理判断城市间的关系，对于房地产研究来说非常有价值。先看京津冀城市群。

数据来源：城市数据团

节点代表城市，线代表城市联系。京津冀城市群里，北京不愧是中国的政治、经济、文化中心。由图可以看出和它产生联系和交集的城市太多了，有西部的区域中心城市西安，有远在贵州的省会城市贵阳等等。京津冀城市群内部与北京联系最紧密的城市是廊坊，可以看到北京与廊坊之间的连线在整个京津冀区域里是最粗的。这很好理解，因为廊坊距离北京实在是太近，所以更容易产生交集。京津冀区域，廊坊是夹在京津中间的一块“飞地”，近水楼台的优势不是说说而已。

接下来我们来聊聊长三角城市群与珠三角城市群。为了更容易的看出三大城市群的特点，我把它们放进一张图来观察。

与长三角城市群核心城市上海产生联系的城市，明显要少于北京。重点来了，虽然联系的城市绝对数量少，但是上海与周边城市的联系比北京更紧密，意味着在长三角城市群里的城市与上海之间有更多的“互动”。而联系紧密对于城市群来说才是最为重要的特征。我们可以观察到上海与苏州的连线非常粗，这说明城市的联系最紧密。上海和苏州是“最铁”的兄弟，这种关系远超北京与廊坊的关系，也远超北京和天津，对区域城市群发展来说，这样的联系是更好的。其它联系紧密的城市还有杭州、南京、嘉兴、无锡、南通等等。

最后来看珠三角城市群，珠三角城市群非常有特点，它是一个双中心结构，整个区域中有两位“带头大哥”——广州和深圳。珠三角城市群中的两个核心城市，各自带领自己组团的城市，产生更多的联系和交集。我们从图上可以发现与广州联系最紧密的城市是佛山，其次是中山与清远两座城市。而与深圳联系最紧密的是东莞，其次是惠州。而且，我们还可以判断出整个珠三角区域与核心城市关系“最铁”的城市是东莞，它与深圳的亲密无间的关系，要超过广州与佛山的关系——这也反映了一种整体趋势，深圳和广州两大核心城市，深圳与周边城市联系要更为紧密，发展更好。

通过对这三大城市群的简单梳理，我们可以发现城市群核心城市与各个城市之间联系的情况，这就是我们提前判断大都市圈时代，哪座城市有可能因为核心城市的溢出效应而受益的依据，是我们寻找投资项目的重要参考！

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