房企运营榜发布背后：对话一个典型项目的情怀表达榜单背后的天津贡献"

近期，一份由克而瑞权威发布的《2017年前三季度中国房地产企业运营收入排行榜》在房地产业内广为流传，显然运营收入已成了与房企销售业绩同等重要的指标。甚至于当前阶段，“运营”依旧是少数房企才能熟练掌握的绝学，榜单背后蕴藏的成功经验与经典案例，对更多房企乃至整个房地产市场的发展而言都具有重要的借鉴意义。

强者恒强

前三季度运营榜出炉

从两份榜单“老面孔”居多不难看出，今年国内商业地产持续处于强者恒强态势。

内地房企前三甲分别为万达商业、红星美凯龙、华润置地，而外资房企则由凯德集团、嘉里建设、九龙仓领跑。

相比之下，内地房企的入围门槛要更高，意味着其商业拓展速度更为迅猛，而外资房企则依旧保持了稳中求胜的一贯策略。

分析运营收入结构，无论内地房企还是外资企业，租金收入都占据了较大比例，其中内资房企该项比例达到82.7%，外资房企则为79.9%。

不难发现，相比于“拿地-开发-销售” 这样越走越窄的房地产老套路，租赁市场蛋糕巨大，盘活存量资产，加大对资产运营力度将是未来房地产行业重要盈利渠道之一。

从市场现状看，除了运营收入榜上的头部企业外，越来越多“机警”的传统开发商已经有意识地迈向转型升级之路。但无论是谁，“持有—运营”的长效机制都将是这一领域重要的收入来源，而区域性商业中心、长租公寓、联合办公空间等不饱和点也将成为市场留给未来的运营机遇。

走近运营

榜单背后的天津贡献

榜单背后，我们试图挖掘出一个堪当案例的在津项目，几经筛选最终将目光锁定于外资榜的榜眼得主——嘉里建设。

1978年起步于香港的嘉里建设，在内地嘉里建设选择了各大城市最好的地段，并且集中力量打造优质综合体，建造了北京嘉里中心、上海静安嘉里中心、天津嘉里中心、杭州嘉里中心、深圳嘉里建设广场等地标性建筑。

其中，兴建于海河核心段一线位置的天津嘉里中心覆盖了高端住宅、购物中心与五星级酒店等多种业态。

数据显示，天津嘉里中心零售商业物业出租率近年一直保持较高水平，应该说这样的成绩并非一日之功。就天津嘉里汇购物中心而言，其面市时间恰逢天津商业市场不景气，2015年一季度在没有新项目供应的情况下，多家天津商业市场老牌百货相继闭店，负面情绪弥漫市场。

或许是出身香港的缘故，更成熟的市场环境让这家房企早已习惯以运营之姿进入市场，后者对运营有着更充分的准备也更耐得住寂寞。

在谋定了以亲子、家庭为主客群，餐饮、娱乐、儿童、时尚及生活家居等多元素围合后，嘉里汇将百丽宫影城、冰Go溜冰场、韦德伍斯健身会所、blt精品超市作为主力店，合理规划业态及品牌，并将体验性发挥到极致。加之作为地铁上盖项目所享有的天然客流量，截至目前该购物中心无论商铺出租率还是客户提包率，都与开业之初有着天壤之别，其强劲的人气与吸金能力显露无疑。

无独有偶，与嘉里汇紧邻的天津香格里拉大酒店是天津嘉里中心的另外一个重要功能载体。应该说，近年来天津酒店业巨头涌入、竞争激烈，但天津香格里拉大酒店依旧能在城市顶级酒店中名列前茅。凭借精良的软硬件条件、人性化的功能设计，配合嘉里在酒店业打拼多年积累下的运营、服务经验，不仅酒店在入住率和体验度上表现优异，且由高端会议、婚宴等带来的宴会厅档期难求，也使“香格里拉”成了天津重要的商务、生活地标。

雅颂居

运营姿态下的居家范式

商业也好、酒店也罢，天津嘉里中心的“全配套”首先是面向住宅项目业主服务的，而后才是辐射周边、运营城市，现在看这两个目标均已达成。

聚焦项目本身，运营思路贯穿于整个综合体内，包括了3幢高层住宅。

从酒店、商业、住宅三者间的联系看，地面之上由建筑围合成内庭空间，地下一层还隐藏着另一种“沟通方式”：既是供车辆出入的环形车道和落客区，又是一个有顶棚又能通过镂空共享阳光雨露的“风雨连廊”。两个维度都可徒步完成场景的快速转换，优雅而紧密，且每幢住宅的地下大堂旁都有一个与商场联通的大门，通过商场又可以零距离乘坐地铁。

产品层面，运营姿态通过“用酒店思维做住宅”来体现，因为五星级酒店很大程度上就是靠强大的运营能力来支撑。雅颂居汲取嘉里数十年服务高端人士起居所积累下的一手经验，并将科学解决方案在住宅中一一运用，如：距地面 1.34m开关面板、自带加热烘干功能的毛巾架、不易起雾的卫生间镜面、比户型面积所需更大一些的热水器容量、即开即热没有“由冷及热”过程的水龙头、分区地暖控制、上水管为不锈钢管材、隐形窗帘盒、吹向热辐射源的中央空调出风口、客厅及主卧室双控开关……超常规的开发姿态给业主带来了与住五星级酒店一般无二的舒适与贴心，这就是雅颂居所提供的新型居家范式。

另一个维度，嘉里也尽力凭借“运营”使项目历久弥新。这里只举日常一例，物业人员每季度都会对住宅入户大堂的大理石地面做一次结晶，这典型是五星级酒店才有的标准，而在大多数豪宅中并不是必选项。

开发商主动选择的“运营”姿态，足以回报给建筑不衰的风华，回报给项目极佳的口碑，给业主的回报则是更高租金回报率。天津雅颂居的业主中，不乏高端商务人士、外籍人士在此长期租住，社区规划、细节关照、物业服务等方面兼具的运营精神带来了圈层的提升，相应地项目租金也远高于同类社区，以一套面积约为78平米的一室户型为例，现阶段的月均净租金可以达到7000元以上。

时下“住房租赁”正值风口，长租公寓成为不少房企越发重要的运营收入来源。尽管天津嘉里中心并未涉及此类业务，但事实证明雅颂居已具备了跑赢大盘的实力，并将这样的红利直接给到了业主。

更重要的是，你仍然有机会在当前市场上“收割”这样的红利。据了解，2017年雅颂居酝酿继续投放70年产权现房房源，其中绝大部分位于1号楼楼王位置，占据着观赏河景的绝佳视角，主力户型为180-280平米，更有560平米平层大宅。

后记：

当前，土拍竞自持与住房租赁均是楼市里最热门的新趋势，无论哪个，国内开发商都才刚刚踏上求索之路。

不过有一个概念始终绕不开，那就是“运营”。当整个房地产市场加速由增量市场转向存量市场时，“运营”还是一道没有标准答案的问题，多数开发商必须在做好准备重新站回起跑线的同时，从有丰富运营经验的房企及其典型项目身上汲取营养。

最终，只有耐得住性子做好运营的开发商，才有机会赢得市场投出的清眸一笑。

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嘉里集团的运营活动遍布全球，在物业、酒店、物流、商品及消费品、社会企业以及投资等行业处于领先地位。

嘉里建设有限公司于1978年在香港成立，并于1996年在香港联合交易所有限公司上市（股份代号:683），是一家站位于“优质资产持有及运营”的品牌开发企业。近40年来，秉承“我们建造，却不止于建造”的理念，力臻卓越的建筑品质。嘉里建设足迹遍及北京、上海、天津、沈阳、杭州、郑州以及南昌等多个城市，从北京嘉里中心、深圳嘉里建设广场再到上海静安嘉里中心，用一个个城市级地标，为人们带来最理想的生活状态，嘉里集团旗下的香格里拉酒店与嘉里中心系列产品均受到广泛认可。

克而瑞房产信息

（tjfjcpzx）