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案情回顾

1999年，实业公司借张某名向开发公司购房，开发公司开具了名为张某的购房发票，房管局办理了房产证，因张某未缴纳税款，故未发放。同年，实业公司向银行贷款7000万余元，张某以名下房产提供抵押担保并办理了登记，但土地使用权证一直由开发公司持有。此案经多次仲裁、诉讼、再审，2008年，生效判决认定购房合同无效，房产抵押有效。银行据此申请拍卖抵押房产。此时，抵押房产连土地使用权已升值至1.9亿元，银行原7000万余元贷款利息已有1.48亿元。开发公司以其系合法土地使用权人，应享有拍卖款中的土地使用权价值。

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法院审理

法院经审理后认为，开发公司虽持有土地使用权证，但其给实业公司开具了客户名为张某的购房发票，房管局出具了房产登记收件收据，办理了抵押登记，并填制了房产证，只是因未缴纳税费而未核发。生效判决已认定房产所有权已转移给张某，同时认定房产抵押有效。根据“房地一体”原则，房产占用范围内的土地使用权亦一并转让并设定抵押。开发公司持有土地使用权证，更多的属于管理层面问题。房地产登记机关未对土地使用权证进行相关处理，致使开发公司仍持有土地使用权证书，但本案土地权益实际上已随房屋出售而转移。在拍卖款不足清偿银行债权的情况下，开发公司以其属于本案争议土地合法使用权人，该土地使用权并非抵押物为由，请求返还拍卖款中土地使用权价值的请求不成立。

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北京德亮律师事务所

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