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冯国亮：择居置业选对城市影响几代人。置业|冯国亮|一线城市|楼市|周期|新政---

前面跟大家分享了两方面，一是50余个城市出台人才新政的时代背景，帮助大家认清形势，解除部分人的困惑，二是重点解析择居置业对家庭及家族命运的影响，可以说是苦口婆心，希望大家能够有所醒悟。

接下来我们再来回答学友的问题，如何做出理性的选择，在这一轮城市竞争中，通过择居置业改变人生的命运。结合过去这些年的研究及考察情况为大家提几点建议：

一是选择潜力区域

首先要考虑北方与南方的差别和特点，改革开放以来，南方经济占比不断提升，已经达到6成以上，未来差距还会逐步拉大，像粤港澳大湾区和海南的发展速度仍会明显快过北方。选择有发展潜力的区域，把握区域发展红利是大的前提。

二是选择重点城市

50余个城市推出人才新政，并非所有的城市都是真金白银，从城市潜力与价值来看，北上广深肯定是第一选择，如果没有合适机会，环京、环沪、环深临近区域也值得考虑，像廊坊北三县、南三县未来都会成为首都经济圈的一部分，即便短期内不会划入北京，而没有其名也会有其实。去年去张家口演讲，我认为，张家口不再仅是河北的，也是大北京的一部分。

其次是新一线城市，如杭州、武汉、成都、重庆、苏州、青岛、郑州等城市，作为区域中心，前景看好。除了几个一线城市，全国人才资源分布进一步向新一线城市聚集。

还有其它省会城市，由于拥有政治资源及区域内强大吸引力，最近十年省会城市发展速度明显快过其它城市。已出台人才新政的城市中，有16个城市是省会城市，约占三成。

三是区分优化选择

并非一线城市就哪个方面都好，比如说北京的雾霾问题，堵车等问题，想必大家都有所体会。反而一些二线城市更宜居，因而没有最好，只有最适合，还要综合气候适宜度，及就业机会等方面因素。

各城市产业发展重点大不同，你的专业技术能否有用武之地，以及未来是否有发展潜力，值得认真思量。还有各地政策的优惠条件及倾向性不尽相同，要根据自身条件来对号入座，安居乐业两者必须同时兼顾。

四是置业时顺应楼市周期波动

大家在微信或者网络中搜索，可以看到2008年我和潘石屹PK以及2013年与郎咸平PK的内容，过去十年间，我对楼市的预判，如《2009年上半年是购房的黄金期》、《2012年将是购房的机遇期》、《2015年将迎来新一轮“购房窗口期”》，这些都成为了现实，其实最重要的就是把握周期规律。

我国房地产市场有着明显的周期波动，过去十余年，基本上是三年一轮的短周期波动，房价不会一直上行，而是震荡上行的，有涨也有落，因此买房不要追涨。

买房最好踩到楼市大涨小跌曲线的谷底，如果错过了，一个涨幅透支的可能就是你十多年的努力。而如果盲目追涨，那么几年的收入也会打水漂。

我非常认同周期天王周金涛说过的一句话，每个人的财富积累一定不要以为是你多有本事，财富积累完全来源于经济周期运动的时间给你的机会。

我认为，周期波动规律就是财富机遇，它是改变我们人生命运的钥匙，而且它就在那里。

当然周期规律也挺复杂，我有专门的课程用半天时间做以详细解读分析，今天先简单跟大家做以分享。

五是关注楼市政策变化

落户新政对楼市是重大利好，在一定程度上将改变了人们的预期，而为了规避炒房，一旦楼市有异动，一定会出台新调控政策，比如出台落户购房时限等，由此向后延迟购房需求。

“五一”前后，住建部约谈了12个城市负责人，多为房价上涨较快城市，之前我们做过分析，密集约谈代表了政策的风向，调控从严的取向没有变化。

可以说每一轮政策调整都伴随着房产财富的大幅缩水，过去这一轮最严重的是环京区域，部分区位房价回落了4-5成，还有北京的商住房，之前我坚决不建议学友们投资，那么一年来大部分房价都回落了3-4成，投资者损失惨重。

为此上周做了直播《楼市再迎密集调控，买房卖房如何避免受伤？》，这一期内容大家可以免费听的。

六是要结合具体城市做以分析

如今各地施行差别化调控，每个城市的楼市政策不尽相同，有的城市表面看着政策很严，实际上暗度陈仓，较为宽松，这也是为何部分城市房价还在涨的重要原因。

此外各地楼市周期也不尽相同，比如说一线城市去年步入调整阶段，今年楼市已经开始复苏，北京二手房交易量进入平稳上升通道。

继4月份二手房成交近1.4万套创下新高后，5月份有望突破1.8万套，同时5月份北京的新房和二手房交易量都是环比增长的，这说明北京房地产市场正在回温，开始步入复苏周期。

年初我曾发文预判2018年是一线城市的买房窗口期，希望大家把握时机节点，像通州近两个月二手房价格每平回升了1000-两千元，按套算，那就是涨了十几万，对于有些人而言，这就是一年的收入啊。

而去年以来房价大涨的部分三四线城市楼市目前依然处于阶段性高位，下半年即将步入调整阶段，经过过去三年货币宽松大水漫灌，三四线城市房价过万的已经有数十个，价值洼地基本都已经被平了，泡沫已经很明显，建议投资为主的学友要慎重。

去年我曾应邀到厦门去做演讲，听众是当地两百余位房地产营销负责人，为此我查阅了很多数据做分析，得出房价偏高，一定会回落的结论，结果他们都不太相信。

今年1月我又到厦门讲课，查看二手房价格，发现已经有了明显回落，继北京之后，厦门房价一直领跌全国。

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从直播中学友们的提问来看，很多人依然看涨，大家的热情和去年春北京与环京差不多，等到明年你会明白何为政策波动的风险。交些学费是小事，新政出台后的纠纷可能会成为一些人的噩梦。

也可以说每个城市都有不同的最佳购房时机。相差几个月，可能会涨落几十万到上百万，因此要就各个城市的楼市周期与政策进行具体分析研判。

最近直播中有近百位学友提出如何选择的问题，为此我做以梳理，从上面六个维度做以解析，期待能够让大家一方面把握置业投资的好机遇，同时也要规避不必要的风险与损失。

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