华润是很想要这块地的

PM7:30,May.28th,2018

 

文︱刘德科

 

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一共拍了 336 轮。最后 100 轮，就只有两家港资房企在拍，你一手，我一手，很有节奏感。

 

两家港资房企的风格不太一样：在 336 轮中，恒隆一共出手 140 轮，可以说是打满全场；九龙仓不一样，只出手了 52 轮，也就是说，前面 236 轮只出了两次手，最后 100 轮跟恒隆血战肉搏。

 

杭州为此多收了 17 亿。恒隆干掉所有竞拍对手时，地价是 90 亿；最后跟九龙仓肉搏了 100 轮，变成了 107 亿。

 

107 亿－90 亿=17 亿。杭州因为一场爱恨情愫，多了 17 亿。

 

在香港，有一条未被承认的情愫定律：凡是九龙仓想要，恒隆都想要；反之，亦然。

 

感谢九龙仓，让杭州这座城市多了 17 亿的收入，平均每个市民多赚到了 200 元——放心，政府多多少少会把它砌进医院、学校或地铁里。

 

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今天（5 月 28 日），杭州拍了一块地，百井坊地块，楼面地价破了 5.5 万元/㎡，破了该城有史以来的楼面地价纪录。

 

别担心，这是纯商办地块，拍地前政府就事先声明须 100% 自持，不得散售。

 

港企恒隆拿下，总价 107 亿元，溢价率 118%。

 

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华润是很想要这块地的。面对恒隆与九龙仓的爱恨情愫，华润最终还是克制地捂紧了自己的钱包。

▲华润的百井坊地块规划方案

 

其实，今天这场百亿大地的较量，此前已经预演过一轮。

 

绿城在杭州武林广场另一边有一块商办用地，在淡市中拍下的，价格不高，由于各种原因，要出让部分股权，与人合作开发。

 

九龙仓是绿城股东，当然近水楼台先得月，也谈到了七七八八的程度，但恒隆也来插了一脚，最后被华润拿走。

 

因为恒隆与九龙仓的爱恨情愫，华润成了绿城那块地的合作者，赢家，可以再盖一座万象城。

 

但是今天，或许是因为恒隆与九龙仓的爱恨情愫，华润没拿到今天这块地。

 

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接下来聊正题，5.5 万元/㎡，100% 自持，纯商办用地，不能做成类住宅散售，贵吗？

 

恒隆当然不全是因为情感问题而花了 107 亿。

 

107 亿，是恒隆确认了杭州崛起的眼神。一个城市崛起的过程中，多花一些钱持有核心资产，长线来看都不是问题，都是日后赚得盆满钵满的先见之明。

 

就算杭州前程远大，商办用地需要这么贵吗？假设这是一块宅地，肯定不止 5.5 万元/㎡，但商业的帐不是这么算的。当然，如果是宅地，现在是不可能拿出来拍的；那样的话，影响不好。

 

以住宅为主业的大部分地产商在算账时，是看不起也没有能力看到商办用地的价值的，他们的利润逻辑差不多是地买买买、房卖卖卖。如果是一块商办与住宅混合用地，他们的算账逻辑通常是商办是负担，商办是累赘，甚至商办部分直接抹掉、成本直接转移到住宅部分。

 

我们期待恒隆用 107 亿验证一个问题：商业运营能力，得是地产商必备的一种技能。

 

当然，恒隆可能也验证不了，但至少他们表明了这样的决心。

 

拍到溢价率 118% 的另一个因素，是资产荒。前几天，经济学家管清友先生有一篇文章，《金融防风险对资产配置提出新要求》，最后两段值得重读三遍——

 

「过去的泡沫主要体现为垃圾资产的泡沫化，现在的泡沫则主要体现为核心资产过度溢价。不过，现在是真的已经从『资产荒』转向『资金荒』了吗？真的是钱变少了吗？不完全是。虽然整个市场的资金端在收缩，但资产端收缩得更快，导致了结构性的『资产荒』。同时，结构性的『资产荒』又导致了结构性的『资产热』，或者说核心资产泡沫。过去可能是全局性『资产荒』，所有资产『鸡犬升天』，现在是结构性『资产荒』，虽然大部分资产被打回原形，但核心资产仍被过度追捧，核心资产变得拥挤。」

 

「这可能是未来很长一段时间的资产配置逻辑，但在不同的短周期内，核心资产的重点可能有所区别，之前可能是二八分甚至是一九分，现在可能向三七分、四六分的方向转变。因此，更应该关注涨得少的二线核心资产。」

 

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总结一下，杭州这块 100% 自持商办用地的楼面地价 5.5 万元/㎡，主要由这四个部分构成——

 

1. 杭州的城市崛起；

2. 卓越的商业运营能力将成为房企竞争的标配技能；

3. 当前中国的结构性资产荒；

4. 恒隆与九龙仓的爱恨情愫。

 

只有同时具备了这四个因素，才能拍到总价 107 亿，溢价率 118%。

 

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最后说一句：马云的阿里也在今天的竞拍场上。

 

幸亏他们没拍到。一个不敢在公开场合正视房地产正面价值的企业，不配拿下这块地，也做不好这块地。

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