回看，2018的楼市乱象与真相 2018的房地产市场

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2018的房地产市场，可以说是乱象环生，很多奇观甚至可以让《资本论》中有关生产关系、生产资源配置、市场价格等内容统统失效，如果作者能穿越时空到现在，恐怕很多内容都要重写。

2018年，限购、排队、摇号、上调贷款利率、抢人大战等等一连串看似混乱的景象，其实都是在传递着一个清晰的信号：市场禁入。

这个信号来自于最高层，充满了呵护和善意：现在的房地产市场，只许进，不许出。

为什么？因为目前的风险经过连续不断的积累，已经变得极不稳定和高度危险。

1、“中国地产难民事件”

2018年4月22日21点，对于海南乃至整个中国二十年的楼市来说，都是一个历史性时刻：海南出台了针对全省的限购条例，号称可以秒杀之前所有调控：非本省户籍五年社保、首付七成、限售五年。瞬间，7000亿炒房资金被套。同时，海南全省的房产经纪人纷纷准备迁徙去北海和云南，史称中国地产行业难民事件。这个明明要做国际自由贸易港的“中国的佛罗里达”，却不能自由买卖房子；自由？贸易？不存在的。那确定还能叫国际自由贸易港么？用海南省长的话说就是壮士断腕，用股市专家的话说就是打消流通盘。

2、95%的人无法套现离场

十六年来，北上广深的房价涨了20倍，但全国的GDP上涨了只有不到7倍。目前中国的楼市总市值已经超过了430万亿，是GDP的5倍（超过全球平均值的一倍），是广义货币供应量M2的2.5倍，是储备货币的15倍，是货币发行的45倍。毫不夸张的说，卖掉北上广深四大城市，差不多能买下美国。如此高的总市值，一旦有炒房人和早期的投资客套现离场，那么整个房地产立马就会崩溃：430万亿总市值，哪怕只有5%的抛售离场，那就是21.5万亿的资金流出，几乎相当于我们所有的外汇储备。这就是新闻中密集出现的字眼，严防金融系统性风险出现。如何严防呢？直接冻结流动性，只许进，不许出。

在股市中，没有卖出去的价格永远都不叫真正的盈利，而房产的套现比股票更难。你确定你能够成为那5%套现离场的吗？

3、房产税是真的大杀器

房产税，这个一致被评为中国房价的终极大杀器，却一直处于纸上谈兵的状态。为什么呢？因为它真的是个大杀器——在杀掉高房价之前，可能连一些人都被杀了。

一个可以参考的例子是韩国。从卢武铉2005 年制定了《综合不动产税法》开始，韩国政府用了5年时间、先后将三位前总统送进了监狱。尽管如此，此举依然引来了富人的愤怒，并最终导致卢武铉的左派在首都圈被弃。随后，经过李明博右派路线，直至2017 年的文在寅（曾在卢武铉手下担任青瓦台秘书室长），韩国的执政路线才重回左派。而文在寅的“8?2 房地产新政”，直接规定对第二套房的交易征税至 50%，而第三套房的交易可征至 60%。如此强悍的房产调控政策，也让韩剧中看似天价的首尔地区房价还不到北京的三分之一。

同样是在东亚，同样是房产调控，但房价下降的却是别人家的房价。那么，如此血腥的房产税或调控政策就真的无法在中国实现么？非也。中国确实出台过一剑封喉的房产税，但那是在66年前——1948～1949年新中国成立的前夜，当时14%的高额房产税都无法压制房价的暴涨。于是在1952年，中国国土建设部直接出台了征收房产交易利得税200%的核武器，瞬间打爆了爆炒房价的投机商，成功平抑了房价。所以，历史教会了我们，戒急用忍，其实都是有原因的。

4、430万亿市值的宇宙最高房价，能毁掉什么。

工行董事长在最近演讲时表示，2010～2017年的居民储蓄存款增长与可支配收入之比从25.4%下降至12.7%，降幅达到了一倍；而与此同时，居民家庭债务占GDP的比重已升至49%，几乎占了GDP的一半。这意味着什么呢？意味着空心化。

这种空心化不仅仅体现在实体经济的倒闭潮、外资企业的撤离外逃上，而且还实实在在的发生在每个中国人的心里：这样的生活到底为何？

佛性生活？低生育？就连一线城市中许多人也只能住着一千万的房子过着穷日子，号称中产杀手的学区房能够轻松掏空一个中产家庭的钱包。严重的焦虑感让许多奋斗青年都戒掉了梦想。那么，国贸双井和徐家汇这些地段的房价是如何从一百多万涨到几千万的呢？

5、房价就成了一个不折不扣的金融游戏

5月刚刚出台的史上最严资管新政，其实可以很好的演示房地产的原罪。对于目前高达100万亿的资管通道，其主要流向只有三个：股市、债市、房地产。这时，股市第一个站出来说这个锅坚决不背，为什么？看看现在还在痛苦磨底中的A股就知道了，毫无任何量能可言，所以很明显，没有太多新增资金流入股市。债市更惨，被严打的几乎都要产生危机了，大幅流入资金根本不可能。这时，房地产低头不语，过了许久才用闪着泪光的决定说到：怪我咯？

简单来说，房价上涨的金融游戏是这样：

居民通过存款、购买理财将钱交给银行和机构--->银行和机构将钱贷给房产商--->房产商拿到资金后高价买地--->房产商将产品高价卖给居民--->更多的资金通过资管通道流入--->房产商拿到更多的贷款--->政府以更高的地价拍卖给房产商--->房产商以更高的房价卖给居民

在这个正向循环的金融链条中，可以很清楚的看出羊毛出在谁身上。那么，这种拿你手里的钱变成混凝土砖块再翻倍高价卖给你的游戏应该叫什么呢？房产货币化？庞氏骗局？抢钱？不，这种政治不正确的说法我们不能用。但国进民退的进程却是实实在在的发生着，而且日益恶化。

6、资管新规对楼市的影响

不要小看5月资管新规，它很可能会进一步加快房地产市场的集中化，提升龙头房地产企业的估值。然而，这种操作手法是否存在风险呢？有可能。

如果在资管新规的贯彻执行过程中，不小心发生了连锁反应、刺破了债务泡沫，那么整个货币体系将面临大幅收缩。在这种极端情况下，所有的资产短期都会下跌，包括房地产。也就是说，一旦资管新规玩砸了，那么在关键时刻出来托底的大招就是债务货币化（中国版QE）了；而一旦选择这个货币化的大招，那么到时候的人民币也就不是现在的人民币了。