跟做房地产投资的小姐姐聊了个天最近跟一个专业房地产投资的小姐姐吃

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最近跟一个专业房地产投资的小姐姐吃饭聊天，要点总结分享下。

市场判断

从数据看，最近北上深的房价基本已经筑底反弹，北京涨了接近5-10%，上海更好，深圳弱一些。与我的个人体验相符：去年上半年我在北京买了一套房，下半年跌了10%+。但最近已经有中介电话我，价格不仅反弹，而且比去年我买的时候还多了5%。再一次印证我们共同的观点：不影响本质供需的政策（去年的限购显然属于这种）对于房地产价格的影响，短期很有效，长期不明显。btw，政策在大城市还有一个重要掣肘：政策制定者和房地产既得利益者重合度不低，公私利益有冲突。这也是房地产税喊了好多次「狼来了」的原因之一。其他原因，在「房地产专题」投资课程中我们再详解。

泡沫与否

房地产价格有没有泡沫绝对是一个两极分化的热门话题。我们的基本观点有两个：其一，跟房价一样，泡沫与否不能一概而论，区域差异大。相对来说，大城市房价虽然贵，反而没什么泡沫；小城市，尤其是有些人口净流出的3-5线城市，泡沫确实不小。抛开城市发展和供需关系的复杂定性讨论，在定量方面，「租售比」仍然是泡沫的最佳指标，只是不像有些人想得那么简单（比如高于多少就是泡沫）。具体怎么用，之后课程里也会介绍。

因为我俩都在北京，所以多讨论了一下北京的情况：目前看没什么泡沫，尤其以5-10年作为周期的话。同时，北京的政策掣肘可能最严重。因此，给北京朋友的建议很粗暴：尽快购买，越大越好，贷款用足。

竞争优势

我认识她的时候，小姐姐还不是专业投资房地产的，最近专职投入，让我略吃惊。她也特意分享了一下原因和思路。

其一，地产是一个信息严重不对称的市场，成熟度和有效性都不高，尤其跟股票这种二级市场相比。这就意味着，赚钱的机会比较多，勤奋和钻研的回报率比较高。比如，如何找笋盘（明显被低估的盘），如何贷款，如何应对政策（此处省略1000字），这些都有不少的学问，也就有了不小的套利空间。政策方面，也跟大家同步下信息：目前北上深的政策处于高压阶段，确实很难操作和突破。尤其深圳，各种数据已经互联互通，跟之前判断交通违规的技术一样领先全国。这也再次印证了我的一个观点：互联网的快速发展和高度发达，降低了政府执行政策的成本，提高了政府的控制力。

其二，因为政策影响，房地产周期性太强，持续性不强。而且，市场过于分散，流动性也不强。导致的结果是，这个市场虽然收益率高，但并没有特别大的专业投资者和机构投资者（除了地方政府的相关机构不算）。这就给了类似她这样勤奋的个人专业投资者更大的竞争优势：投资对手是不懂的外行投资者和购买自住房的普通人——赚钱不要太简单。

当然，个人投资者之间的竞争也未必不激烈，说个例子大家感受下：她曾经为了抢一个笋盘，听到消息第一时间从北京坐飞机赶到另一个城市。结果还是比别人晚一步没买到，少赚了几十万。

杠杆操作

房地产显然是一个必须使用杠杆的投资行业，因为银行房贷的杠杆实在太便宜太低了。关于这点，课程中我们会更大家做更详细的解释。跟她也印证了这一点：对于专业投资者，他们除了常规的公积金和商贷还会使用其他方式。但基本上还是以安全为首，比如，银行的钱优先，杠杆最高70%（相当于首付30%），利率控制在8%以内。

长期风险

关于房地产投资的长期风险，我们存在分歧：我认为房地产可以投资，但必须以资产配置来操作，也就是拿出一定比例来投资房地产。但类似她这样的专业玩家，一般都是all-in地产（虽然是阶段性的），加上杠杆，其实都超过个人全部资产了。讨论之后发现，分歧不在于判断原则，而主要在于对中国经济的长期预测上。我谨慎看好未来的中国经济，但不认为中国未来30年可能复制之前30年的高速增长（7%甚至10%以上），但他们的判断更乐观和激进一些。

总结下，房地产对于普通人来说是个不错的投资方式，但理解投资逻辑和了解市场都很重要。闭着眼睛买房都能发财的年代，一去不复返了，投资者必须武装自己的头脑，同时身体力行