该不该投资商铺？如何选择有价值的商铺？ ?01楼市的火爆

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楼市的火爆，使得人人都想买房。但是由于限购政策，一些投资者又将目标瞄准了商铺市场。

最近就有不少朋友在问商铺有没有投资的价值？如果想投资，该如何买到有价值的商铺？

说起商铺投资，很多人可能受到传统观念的影响，比如：买金买银买住宅，不如买个“铺头”养三代。他们以为投资商铺很容易赚钱，买个商铺就可以“一铺养三代”。

但是理想很丰满，现实很骨感，实则不然，“一铺养三代”这种说法显然过头了，商铺投资不是想象中的那么容易赚钱。

为什么这么说，因为商铺投资的利润主要来自买卖溢价和租金回报。

首先看第一点，买卖溢价，也就是赚取差价。如果你想投资商铺来赚买卖差价，那其实还不如直接去投资住宅。

因为商铺的价格涨不过住宅，而且流动性差，变现慢，很难找到下家接手。

除此之外，现在商铺只有40年产权，还要求最低50%首付，以及更高的交易成本，交易中的税费就得占交易差价的30%~60%，就算卖出去了，交税就要让你损失一大部分的收益。

再来看租金回报，这是商铺投资的另外一个收益来源。目前商铺的租金回报率都比较低，大部分商铺投资回报率在2%-5%，超过5%的都算不错的。

何况经过了本轮房产大牛市，导致商铺价格上涨，远大于租金上涨，使得租金回报率下跌，吸引力跟着降低。

比如一些一线城市的临街优质的商铺，一平米6万左右的价格，买入50平米的话，就要300万。按照现在的租金，大概是10万一年，租出去好几十年才能回本，还得是不间断的出租。

而且这300万的投资，还得是闲钱才行，因为商铺的变动性差，当你遇到急用钱的时候，可能不能立马卖出，只得“含泪大甩卖”，打折卖出。

与其这样劳心劳力去投资商铺，还不如去理财。买个银行理财产品，一年收益率也有个5%，而且还可以复利投资，收益更多，远远好于商铺投资。

除此之外，商铺投资需要很专业的眼光，比买住宅难太多，风险也大很多，不适合普通老百姓。

原则上，不建议大家投资商铺，除非是没有其它好的理财门道。

如果想要投资，该怎样选择有价值的商铺？

不管你在哪个城市买商铺，主要需要注意以下几点：

一：地段

李嘉诚有句名言：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

说的是地段对房产投资的重要性，好的地段，不仅升值快，而且往往是一个地方楼市上涨的急先锋，不愁卖不出去，有的是接手的人。

但是在投资商铺时，相比于地段，更看重的应该是人流量，因为开店得有顾客才有钱赚。

二：人流量

本质上，商铺的价值由人流量决定。人流量大，几平米的小店也能创造不错的营业额。

人气等于财气，客流量大的铺子才能成为人人争抢的财富旺地。如果商铺的生意好，租金自然也会上去。

判断一个区域人流量的多少，有很多种方法，比如去实地考察，站在商铺门前，统计每个时段的行人数量。走过的行人越多，说明该商铺的潜力也就越大。（一般不统计路过的车辆，因为行人才是购买的主体。）但是需要注意，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多要素有密切联系，人流量仅可以作为购买商铺的一个重要指标。

也可以通过百度地图中的“热力图”来判断人流量的大小。一般热力图颜色越深，人流量越大。

三：交通

一个很好的服务，一定要使需要它的人能够方便地得到。比如说，家具市场，如果附近交通不方便，不利于运输，生意肯定也就好不到哪里去。

因此，对于商铺来说，便捷的交通是人气的重要保证，能把更多人流输送进店铺，促进消费。

四：区域规划

很多时候投资投的是未来的升值空间，买商铺也要看区域规划。

如果一个区域有众多产业迁入，或者是地铁的开通，学校、商场的修建，那么该区域未来房价的升值空间会很有保证，商铺也更着受益。

五：租金回报率

租金回报率=（税后月租金－每月物业管理费）× 12/购买房屋总价，或者是（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

在中国范围内来看，这些年的租金回报率在不断降低，原因主要是国内的房价上涨速度远高于租金的上涨速度。

而在理财投资上，一般要求租金回报率在8%-10%左右才相对比较划算，如果不足5%，就不建议入手，因为整体回报率都没有跑过通货膨胀率，肯定就不是好的投资选择。

最后建议大家，投资商铺需谨慎，在有其它选择的情况下，比如投资住宅，就最好不要去投资商铺。

如果买了没有价值的商铺，很可能不能做到“一铺养三代”，反而是“三代养一铺”。

总之，投资商铺，需要三思而后行。如果想要投资，先得去做调研，选择出有价值的商铺，才能考虑入手。