热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇　　相继限购、限价、限签、利率上浮

傻大方小编提示您本文标题是：热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇。来源是。

热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇。淮安|市场调研|热点|纪要|片区|棚改---

　　相继限购、限价、限签、利率上浮但市场依旧火爆

热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇。淮安|市场调研|热点|纪要|片区|棚改---

　　2017年1月，为了维稳房价上涨预期，“淮五条”正式出炉，项目备案价格参照周边同类型、同品质楼盘，且不得高于上次以及2017年1月成交均价。受限价政策影响，热点板块项目售价大都低于市场预期，市场差价1000-2000元/平方米。2017年5月，淮安落地限购令，本市户籍家庭限购2套，非本市户籍家庭限购1套，2年内在淮安累计缴纳1年以上个税或社保。网签备案环节多有限制，施行“高低搭配”，高价盘网签普遍受限，以期结构性拉低全市成交均价。因信贷资金偏紧，多数银行上调房贷利率，工农交建四大银行首套房贷利率普遍上浮10%，二套房上浮20%。

　　但就当前市场而言，淮安楼市依旧火爆，多数项目开盘必售罄，热点板块基本“无房可售”，周边城市或者郊县客群通过落户可以变相取得购房资格。2016年9月以来，淮安房价开始出现补涨行情，截止目前房价已然实现翻番。

　　从CRIC监测重点城市供求数据表现来看，淮安前3月新增供应住宅127万平方米，同比增70%，居40个重点三四线城市供应第六高城市；累计成交202万平方米，同比增长116%，仅次于惠州、佛山、徐州而跃居第四位，整体供求比约0.63，市场处于显著供不应求状态。

淮安|市场调研|热点|纪要|片区|棚改---

　　客群来源

热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇。淮安|市场调研|热点|纪要|片区|棚改---

　　本地客为成交主力，投资客也占据一定比重

热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇。淮安|市场调研|热点|纪要|片区|棚改---

　　淮安市场客户结构还是以本地客群为主导，外地客群主要来自于宿迁、盐城、连云港(601008,股吧)这类周边三四线城市，大都在淮安工作或者生活。本地客群偏爱中心城区，外地客群喜欢跟着市政规划走，哪里“热闹”买哪里，学区房更受市场欢迎。基于房价持续上涨预期，倒逼部分客群购房需求前置，本地投资客不断进场，进一步助推市场热度。以往销售淡季，年底便进入返乡置业高峰期，房企也会开展一系列的营销活动。2016年下半年以来，随着房地产市场持续好转，返乡置业特征愈加明显，高峰期成交占比达50%，置业客群主要来自于苏南地区打工客。

　　购房者偏好

热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇。淮安|市场调研|热点|纪要|片区|棚改---

　　“喜新厌旧”致二手交易冷清

热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇。淮安|市场调研|热点|纪要|片区|棚改---

　　首选毛坯，品牌精装房不排斥

热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇。淮安|市场调研|热点|纪要|片区|棚改---

　　购房者大都“喜新厌旧”，购房首选一手房，二手房成交冷清。一手房交房周期大都要2-3年，二手房存有现房交付的优势，但其对购房者的吸引力不大。受限价政策影响，部分热点板块一二手房价格倒挂，尤以新城区为甚，差价约1000元/平方米。

　　在同等条件下，购房者更为喜欢低总价项目，毛坯较精装修更有优势。不过，购房者对于品牌房企精装修房源并不排斥，譬如碧桂园在淮安市场具有较高认可度，淮安碧桂园首开3个月便进入尾盘阶段。

　　热点区域

热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇。淮安|市场调研|热点|纪要|片区|棚改---

　　学区资源是生态新城板块最大“卖点”

热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇。淮安|市场调研|热点|纪要|片区|棚改---

　　目前，生态新城板块乃是淮安热点板块之一，学区资源成最大“卖点“。以翔宇大道为界，生态新城板块划分为东、西两个片区，东片区重点在于市政配套，淮安市政府进驻后，市政配套趋于城市。西片区重点在于学区资源，实小西校区、开明中学、淮中高中部均属重点学校分校，师资力量、教学水平有保证。目前，生态新城板块可谓是”一房难求“，部分项目甚至需要“找关系”才能买到房，预计2018年下半年生态新城西片区将彻底“断供”，新房全部去化完毕。

　　城市发展

热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇。淮安|市场调研|热点|纪要|片区|棚改---

　　本

热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇。淮安|市场调研|热点|纪要|片区|棚改---

市政规划向东、向南发展

热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇。淮安|市场调研|热点|纪要|片区|棚改---

　　淮安市发展战略是“三城融合、五区联动、东扩南连”，城市规划是向东、向南发展，东部片区是以高铁东城为核心，京沪高铁二线计划2019年通车，届时高铁东城将成为淮安的交通枢纽。南部片区规划建设生态居住区，2015年淮安市政府搬迁至新城区，市政配套最为成熟。因公务员群体购买力强劲，新城区乃是南部片区房价高地，成交均价约1万元/平方米。淮安北部、西部片区大都以工业为主，发展进程缓慢。

　　棚改情况

热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇。淮安|市场调研|热点|纪要|片区|棚改---

　　由中心城区向外围区域扩散

热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇。淮安|市场调研|热点|纪要|片区|棚改---

　　棚改片区主要集中在淮阴区、万达广场以北片区以及高架沿线，拆迁户购房首选中心城区。棚改有外扩的趋势，未来清江浦区棚改规模有限，淮阴区、淮安区等远郊区域仍有大规模的棚户区留待改造，预计2018年棚改市场规模仍将维持在较高水平。

本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。