市场研究 | 切断供应能成为高价地逼高房价、成功翻盘的利剑吗？
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进入四月，南京楼市供应量回暖，但同比去年仍略有逊色。截止3月31日，一季度商品住宅累计供应10669套
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，110.88万平米市场研究 | 切断供应能成为高价地逼高房价、成功翻盘的利剑吗？。利剑|市场研究|高价|高房价|供应|切断---
，虽然3月供应量较2月春节月有所好转，但一季度整体与去年同期相比，供应套数和面积分别下降13.8%市场研究 | 切断供应能成为高价地逼高房价、成功翻盘的利剑吗？。利剑|市场研究|高价|高房价|供应|切断---
和17.9%市场研究 | 切断供应能成为高价地逼高房价、成功翻盘的利剑吗？。利剑|市场研究|高价|高房价|供应|切断---
。随着南京人才落户新政自3月日开始实施后，落户人员流入量较大市场研究 | 切断供应能成为高价地逼高房价、成功翻盘的利剑吗？。利剑|市场研究|高价|高房价|供应|切断---
，一定程度上刺激了购房需求，加上每年三至五月本就是传统购房需求释放的主力时间段，因此，在供应极其有限的情况下，成交量仍然在上涨，“抢房”、“日光”等景象在停歇了半年之后，貌似又重出江湖。明明“四限”等严厉调控仍在继续，还有更多深度调控政策即将实施和正在酝酿，房贷利率也在节节攀升，整体政策环境比前三次调控更加严厉，为何购房需求仍然如此旺盛呢？
因为过去10多年历次调控的最终结果，已经彻底教育了所有的买房者，房价是不会跌的，开发商有高地价托底，而政府仅仅是希望和控制房价不要上涨的太快，仅此而已。
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对于购房者而言，买房即便仅仅是作为立足于这个城市的自住性需求，从结果来看，也相当于是在投资这个城市的未来，进而分享城市发展的红利的最佳方式。看上图中历次调控的房价走势曲线，也可以发现，无论怎么调控，过去十多年间，南京的房价都“涨势良好
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”，即便是16年四季度开始的本轮史上最严调控至今，一季度房价的增幅较2017年度，也没有低于5%。因为对于南京这种产业基础良好
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、经济发展快速市场研究 | 切断供应能成为高价地逼高房价、成功翻盘的利剑吗？。利剑|市场研究|高价|高房价|供应|切断---
而生活成本又相对不高市场研究 | 切断供应能成为高价地逼高房价、成功翻盘的利剑吗？。利剑|市场研究|高价|高房价|供应|切断---
的城市而言，非常适宜工作和生活，因此近年人口净流入一直相对稳定在每年2-5万市场研究 | 切断供应能成为高价地逼高房价、成功翻盘的利剑吗？。利剑|市场研究|高价|高房价|供应|切断---
之间，对住房需求也就水涨船高，对楼市成交量价形成支撑。但这并不是说南京的房价没有泡沫。从2017年全国35个重点城市最新房价收入比指标来看，南京2017年的房价收入比为14.5倍
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，较2016年上升了0.65倍市场研究 | 切断供应能成为高价地逼高房价、成功翻盘的利剑吗？。利剑|市场研究|高价|高房价|供应|切断---
，较4-6倍的合理区间高出了10倍左右。排名位于第十一位市场研究 | 切断供应能成为高价地逼高房价、成功翻盘的利剑吗？。利剑|市场研究|高价|高房价|供应|切断---
，相对靠前，整体看来，泡沫还“比较丰富”。在这一轮的泡沫里面，对之前调控转“空调”、房价持续涨的预期决定了所有的事情。开发商不计成本地高价抢地、购房者倾其所有加上高杠杆抢房，因而是人为推高了价格，并形成房价、地价互相推动的加速泡沫化态势。这种仅被预期上涨所推高的价格，一旦上涨乏力，就会转而下跌，并且这种高位的下跌的风险很难逆料。应该不仅仅是购房者个人出现亏损的风险，很可能冲击银行体系、金融体系甚或整个经济。
因而尽管目前持有高价地的房企，因为房价批不到高位，开盘即亏而屡屡推迟开盘和开发进程，虽并非本意，实际上是切断了后续房源供应，导致今年1-3月供严重不应求
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，或激起民怨而迫使政府适度突破限价。但如果真放开限价，价格上涨到开发商可以取得合理利润的程度，房价会如同2016年前三个季度那样出现一轮暴涨吗？如河西等部分两年来价格限得比较死，年度涨幅在5%-8%左右的热点区域或楼盘会受到购房者的争抢，其它楼盘，比如去年的麒麟某楼盘，亏本卖去化也并不好。所以因突破限价而受益的，似乎并不是所有高价地楼盘，而很可能是老盘平价或微涨房源加推的房源。而高价地高价开盘这一部分新增泡沫又会转嫁到购房者和政府身上。更可怕的是，楼市风险会通过金融体系在全社会经济体系中扩散，并有可能因此引发系统性金融风险，那么政府还会为了房企的利益和暂时的供应不足而放开限价吗？
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而且从需求端来看，房贷在不断收紧，房贷利率从4.9%的基准利率最低85折
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，到今年三月，首套房普遍已经上涨到了1.2倍、部分银行1.25-1.3倍、二套房更是到了1.3倍的高度市场研究 | 切断供应能成为高价地逼高房价、成功翻盘的利剑吗？。利剑|市场研究|高价|高房价|供应|切断---
，并且放歀速度也下降许多。而且这并不是结束，在进入全面加息通道前，房贷的定向加息或许还要再来上几轮，一年时间，还贷金额多出几十上百万，不但打击了投机投资购房，同时也停住了不少自住购房者脚步。当需求真正降低下来之后，供应不足相对得到缓解，为房价高位而心甘情愿站岗的还有多少人呢？最后借用电影《功夫熊猫》里面的一段台词，“人往往是在逃避自己的命运的路上才撞见自己的归宿
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”。房价一路高速（10%以上）上涨，无论在经验上还是在逻辑上，都是不可持续的。那么，是谁规定买了贵的地就一定能卖贵的房呢？
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