指望武汉房价跌，不如盼着总价“跌” 房价已经不低

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指望武汉房价跌，不如盼着总价“跌”。房价|武汉|指望|江夏|总价|光谷---

房价已经不低，户型还越来越大。

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武汉的开发商，是不是想我们死?

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出现这种现象，因为这两年武汉楼市有一波主力韭菜--换房户。

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二胎、收入提高、老房升值，成为这波人强烈换房动机。

经开发商测算，他们老房能卖百把万，人口增加导致面积需求激增，160平+4房，总价正好与需求、支付能力匹配。

这波韭菜能支撑一轮行情，核心是他们有不动产资产打底。

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你涨价我不怕，我有二手房也涨价。

高买因为我能高卖。

但这种需求不会无限迸发。

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对绝大多数无房户，纯靠工资增长，根本无法匹配房价，很多人月供不超月收入一半的要求都达不到。

怎么办?

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2015~2016年，武汉有一波强劲的二手房行情。

2014年二手房总交易量4.82万套，

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2015年激增到7.23万套

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，2016年再增长到8.15万套。

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然后2017年，全年交易8.27万套。

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还在继续增加，但增速明显刹车。

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(亿房网统计)

相对一手房总受政策影响，二手房更市场化，更能反映趋势。

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我们分析，2014~2017年卖掉二手房的人，会持币观望吗?还是冲进汹涌股市?或者买入几枚比特币?

比较大概率，他们换房了。

三环以内的购房人，尤其二环以内，大部分是“卖旧买新”。

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一个很明显的现象，武汉豪宅去年以来比较旺盛，得益于很多人置业观念更新，卖掉手上几套自住+投资房，换购所谓终极住宅。

这一波韭菜是有实力的韭菜。

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他们的购买力强在手上有不动产，跟着行情水涨船高。

虽然哥认为上升期市场不是换房窗口，只要时间差把握精准，上升期往往换房的动力最足，尤其还有所谓“一二手倒挂”的利差。

经常有无房户哭喊--房价都涨成这样，武汉哪有这么多有钱人?你马上就要崩盘!

资产限制了你的认知力。

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人家盖的房子，是卖给用资产买房的人。

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但这波需求能支撑多久?

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现在楼面价很贵。

今年，新洲地段好的地块，楼面价都拍到3500+;白沙洲有地块楼面地价突破8000元;四新地王突破1.5万元……

开发商说，地价这么高，房价得更高啊。

这个逻辑不对。

如果可以永远循环，开发商就不会输。

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为解决生存，开发商含泪吞下高价地，还嘴硬我眼光独到。

当房价高到，购房者想买也有心无力。

单价站上一个高位，就不能崩，否则对所有人都不是好事。

哪怕我用限售的方式，让房子有价无市，市场成交冰冻，也不允许单价跌。

但单价不能跌，不代表总价不能“跌”。

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总价跌的原因，就是户型变小。

武汉楼市即将或者正在，重回功能型小户型时代。

在别墅产品上，已非常明显。

70多平国风，100多院子系，未来150平左右别墅，一定主流。

光谷是武汉很典型的楼市。

这里外地人多，代际效应强。

所以过去，120平紧凑4房，是最贴合需求的户型。

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哪怕房间小得进屋就要上床，但功能比尺度重要。

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但现在，光谷东不谈，光谷南甚至江夏盘价位往1.8万冲，这居然还是限价的结果，跟地价并不匹配。

你再做120平主力户型，首付+装修全款，一次现金支付近百万。

你觉得恐怖，开发商也在掂量市场承受力。

尤其是区域主流盘、流量盘，必须做出改变--

把功能做强，把户型做小。

今年光谷南主流盘，毋庸置疑是雅居乐花园。

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地段主流--江夏大道，临近保利五月花，一线汤逊湖湖景。

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这个区域本身的生活配套比较成熟，沿着江夏大道可快速进入三环线，项目距光谷广场约12公里，距大学园路约5公里，距离光谷软件园约8.9公里。

有轨电车T2汤逊湖站，城际铁路庙山站、距离项目1.7公里左右，通过公交+轨道交通可以快速串联武昌中心区和光谷中心区。

更重要的是，这个项目体量110万方。

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我们看他的户型定位非常典型。

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双拼别墅226平、200平;

联排别墅125、165和176平;

叠拼产品137和155平。

面积控制很好，但功能实用性强，得益于户型的拓展性。

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比如226平方米双拼。

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将三楼露台改造成房间，再算上层高5.8米的地下室，整体使用面积超过600平方米。

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以125平别墅为例

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125平别墅毫不局促，开发商目的很纯粹--功能。

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公共空间和私密空间严格区分，实地体验后的感觉，这个户型使用面积不亚于150平户型，而且全屋套间设计，独立工作书房连接私人露台，南向大面宽客厅，加上宽大地下室，让居住体验感得到很大提升。

作为光谷南今年最大的流量盘，雅居乐面对高房价做出应对--

紧凑功能型设计的初衷，控制总价。

但房价越高，购房者更大预期是，更好品质匹配。

房地产悖论是--

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房价越高--土地越贵--土地越金贵--单位面积更多的房子--品质越低……

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所以高房价时代，开发商要破的题，不单更全功能+更小面积，还有如何在有限的单位土地上，做出更好的产品。

具体到雅居乐花园，定位百万方滨水墅区。

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一期房源，低密产品就有200多套。

经济型别墅可控制总价，但没有别墅级氛围，就是伪低密。

雅居乐花园，最大自然天赋--坐拥4公里汤逊湖湖岸线。

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作为亚洲最大城中湖，这个湖岸线的观景，相当震撼。

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值得一体的是，雅居乐邀请SWA进行湖岸5万平方米的绿道规划。

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SWA是东湖绿道的规划设计机构。

说雅居乐花园与东湖绿道同级别，并不为过。

现在很多开发商，产品设计已经流水线化。

一套图纸可以走全国，从拿地到开盘，8个月。

而雅居乐花园单单公共和小区内部园林的规划设计，就耗时1年多。

目的就是拒绝简单复制粘贴，打造更贴合土地禀赋、地域特色的景观。

雅居乐花园最大的卖点，一线滨湖。

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这是老天爷赏饭吃。

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但我们看到，在小区内部，也有大量水景元素运用。

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SWA的设计初衷在于，既然坐拥汤逊湖的雅居乐花园，天生具有大光谷·湖畔品质生活标杆的禀赋，就要最大化实现场地景观资源，以水为核心创造全方位、多层次空间体验，小区内外部实现一体化，创造形态各异的水空间体验。

这些老外设计师，很少拼凑元素，而是确定一个主题，所有的景观设计，都围绕这个主题展开。

雅居乐花园的景观设计，给哥最大的感受是，水，不仅仅是景观的背景，而是围绕水打造更多主题式视觉体验，不同的水系包含小飞虹、跌水、滨水平台、水中吧台、水中休憩等等多种功能。

但难能可贵的，实现用户与水的无阻隔互动。

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整个项目的园林景观体系，通过植被与水景的融合，无论小品、座椅，哪怕是铺装地面的花纹，都仅仅扣住主题元素，追求极致视觉体验感。

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哥以前曰过，买房看品牌，不如看这个开发商是不是处于上升期，有没有3000亿的追求。

上升期的开发商，往往会给业主惊喜。

挺进千亿级别的雅居乐，确实给予武汉开发商的诚意。

2018年开年之际，雅居乐集团区域战略发生重要裂变，由原有的8个区域公司裂变为12个区域公司，而华中作为战略核心之一，以武汉作为华中总部，并成立雅居乐武汉区域公司，统管湖南、湖北、江西三省项目。

同时以武汉作为区域公司重点城市项目拓展核心，深化布局拓展湖北宜昌、襄阳、长沙、株洲、岳阳、衡阳、南昌、赣州、九江、上饶等十余城市。

而这整个项目被抬高，作为别墅+高层混搭的小区，实现全小区人车分流，机动车全部走地下车库，这在武汉只有两个项目能做到，另外一个是华侨城。

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雅居乐这家开发商对外宣称，他们的开发原则是以人为本，追求用户的体验感，洞察消费者对生活品味的追求……

这基本是车轱辘话，很多开发商都会说。

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但做起来就是另一套。

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售楼部无处不在的销售信息，置业顾问咄咄逼人的话术，背景音乐不是怒海争锋就是好日子，都试图让你争分夺秒下定给钱。

吃相并不好看。

但是走进雅居乐花园售楼部，甚至整个示范区，说俗套点，就是鸟语花香的生态公园既视感。

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在售楼部，地面、墙面和石材的选用，都有很直观的艺术造型。

有书吧，孩童玩耍区，有社交空间，甚至极具造型感的艺术小品，都有，唯独没有霸气外露的销售展板。

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哪怕交通区位图，沙盘，也采用更糅合的灯光，而不是大射灯直射。

大家注意看沙盘上空这两道红线，这不是装修公司忘记拆，据说这是一个法国艺术家设计的作品。

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你能欣赏吗?

哥也不能。

但这些不易被察觉的细节，都如此用心，反映的是这家开发商对产品品质的匠心。

未来，这3000平营销体验中心、1300平的会所、500平室内恒温游泳池，健身房，棋牌室、书画室、咖啡吧将构成业主会所，再加上2万方自带商业街区，全方位丰富休闲的娱乐生活。

实际上，这种细节控，在小区的指示牌、路灯，甚至围墙、座椅等等方面，都无处不在的呈现。

没有一件是随便买来一放，你仔细看，每一个物件都极具艺术设计感，全方位展示对生活品味的追求。

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开发商的精益求精，对细节的把控，对产品的创新，这家打造出海南清水湾、惠州白鹭湖等多个滨水项目，被称为“滨水造城专家”的开发商，

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绝非浪得虚名。

武汉雅居乐花园别墅示范区将于3月10日踏春而来，建筑面积约125-226㎡精琢雅墅将首次惊艳亮相。

-完-