龙华第一大地主曝光，货值超2000亿鸿荣源在深圳约有1000万平米土地储备

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鸿荣源在深圳约有1000万平米土地储备，不少知道差距的开发商在黯然伤神。这是一个结果论的市场，谁拥有土地，谁就能在风云变幻的市场里，抓住现在。

在2012-2017年的六年里，深圳通过官方招挂拍的出让的住宅用地只有60万平方米，建面158万平

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。而这6年间，深圳新房成交量约为2555万平方米，招拍挂供应量仅占总成交量的6%。

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细看深圳近年的明星区域--龙华，以旧改为主的供应情况更为突出。但由于净地多，近年出让土地都集中在龙华。该区地理环境优越，承接福田需求明显，区域成长性良好。“一年一个地王”的局面，也使得龙华不断在新项目轮动效应下，房价水涨船高。

龙华为深圳近四年来土地出让最多的区域，也是开发商们盯得最紧的区域。到底开发商押宝的龙华，未来核心旧改有哪些?毫无疑问，潜在的买房机会就在这些旧改里。

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数据来源:深圳中原研究中心

外地开发商曲线进龙华

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各路开发商对于深圳的欲望从未褪去，那些徘徊在临深片区的房企之所以迟迟没有进深，多半是迫于无奈。因为进深圳成本与日剧增，高到不少房企难以企及。“本土房企占先天优势，提前布局靠的不仅仅是前瞻意识，更重要是对于土地的执着与热爱。”某龙华开发商曾对乐居表示。

如今成功入驻龙华的品牌开发商有恒大、星河、卓越、鸿荣源、融创、金茂、首创、恒裕、龙湖、华侨城+招商、碧桂园、花样年、万科、中海、龙光、厦门建发等18家。

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其中首创、金茂+电建、华侨城+招商、中海、龙光是通过招挂拍形式高调进场，其余开发商均通过并购、收购等模式进入。

2016年，融创通过收购拿下莱蒙国际旗下的7个项目(包括深圳工改项目莱蒙创智谷，这也是龙华首个工改项目);碧桂园拿下老围旧改项目;2017年花样年通过股权合作，获得富驰大厦项目;2018年恒裕通过代建龙华中心区上塘邮政项目，挤入龙华;而恒大通过收购获得了龙华大浪片区的建滔工业园旧改，现已打造成时尚慧谷项目，预计今年开盘。

2018年龙华第2批更新计划草案公示，从申报主体可知，大族地产、潮汕籍房企盛迪嘉首入龙华。据乐居得知最新消息，龙湖与厦门国企建发均通过与村委接洽拿下城中村项目。

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据业内透露，龙华积极布局且储备较多的房企有鸿荣源、卓越与星河。星河在龙华有三个旧改项目，分别是刚列入计划的潭罗村片区以及已开发的星河盛世及星河传奇。莱蒙有三个包括旭联工业区旧改(被融创收购)、简上村老屋村旧改以及简上工业区旧改。

卓越已有四个列入计划，分别为油松工业区项目，大浪上下横朗村，松元厦，大浪赤岭头。其中，赤岭头旧改项目位置优越，拟拆除重建用地面积9.58万平，位于港铁天颂北面，属于4号线与6号线地铁口物业，主要改造方向为住宅。

鸿荣源为龙华第一大地主，

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已确定项目建面超400万

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据公开资料可知，鸿荣源在龙华的新房项目及储备项目共约13个，已确定项目建面超400万平方米

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。若按深圳新房均价5万/平计算，货值超2000亿元。从目前已公开的信息来看，鸿荣源无论从体量还是货值，均为龙华最大的地主。

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在乐居收集到的13个大项目中，已进入建设阶段的有鸿荣源壹成中心、鸿荣源尚峻。鸿荣源尚峻以及在民治第三工业区的旧改项目位置优越，挨着2016年上塘的83亿元商住地王以及2017年华侨城与招商合作夺得的商业地王。

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龙华自2014年中海锦城入市后，新房从2字头跳到3字头;龙光玖龙玺的入场，房价从4字头突破到5字头。随后顺应大势，明星项目周边的房价也应势而起。

在房产投资实操案例中，关注潜在入市项目周边，寻找低洼区一直是不少房产投资者的投资偏好。在以上13个项目中，有4个项目近期较会有较大进展，其中一个是地段优越的民治第三工业区，其余三个均位于观澜，目前观澜相对于龙华核心片区仍属于低洼区，可重点关注。

其中，观城、牛湖、樟坑径项目均位于观湖街道，前两者属于综合体，用地类型包括工业、住宅和商业，观城部分用地位于观澜老墟站500米范围内，牛湖项目则属于牛湖站500米范围内。另一个项目在观澜的项目属于福城街道，总建筑面积达40万平方米，但可惜不在地铁口范围。

高登莱恩与樟坑径项目属于工改工项目，分别位于福城街道与观湖街道，不在地铁500米范围内。产品为产业用房与生产配套用房，樟坑径项目将有相应的配套宿舍与商业指标。

开发商:买地的和买房的都要抓紧

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其实，土地储备少也无需焦虑。在存量与增量切换的时代，抓住现在也未来能笃定未来。在撕杀惨烈的上半场，如果房企没有占据靠前的位置，未必会沦为猎物。秘密在于理解这句话的含义:“我国当前面临界的社会矛盾为人民日益增长地对美好生活的需要与不平衡、不充分发展的矛盾。”

2017年深圳加速推进房地产市场改革，未来土地供应会向保障性以及长持性住房倾斜，保障房覆盖范围进一步扩大，“租售并购”利好政策的不断出台，催使关于住房租赁金融创新服务不断推出，再加上未来逐步推进的财税体制改革，住房市场长效机制有望加快建立。

如此看来，无论是买地还是买房，都必须要认清游戏规则已经改变。就如业内人士潘永堂言:“格局之变，座次之变下降是一回事，更严峻的风险与危机，也不排除这种可能。”这无论对于开发商而言还是购房者而言，同理。

龙华某开发商路先生近期越来越焦虑，认为买地和买房的都要抓紧。

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房地产模式已经在改变，新游戏的规则很多人还没摸清就掉下去，他们知道跟着大部队走不会错。近期深圳推出的长持地块，安居集团花再多钱也要拿下，正是这个道理。

“未来三年，整个深圳楼市基本不会有什么涨幅。起码在门面的数据上，你看不到涨，但在中介真实的成交数据上，这个数一直在向上走。龙华被限价，基本上超过7万的新房备不了案，需要高低价搭配备案。这样整个市场好的房子，就不愿意随便卖。

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龙华红山片区即使是公寓项目也值得长持，因为地段难以复制。现在大家缺好房，不缺钱。”路先生表示。

他认为，从中长期来看，深圳房价一定会涨，这个经济账可以从整个大湾区经济总量的实现目标来看，GDP要涨多少，楼价肯定在这期间会跟着走。

文章来源|深圳新浪房产