每日房产聚焦丨1.5万套新机场安置房9月启动回迁北京美联物业

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1月17日

一、市场动态

1月16日，北京新房成交63套，1月累计成交1038套，环比上月减少65.48%，同比去年减少75.32%；二手房成交436套，1月累计成交4083套，环比上月增加0.86%，同比去年减少40.3%。（1月12日数据未出）

二、要闻简析

关键词："三权分置"让农村住宅有"钱"景；地方版住房租赁配套细则加速落地；我国全面进入存量房时代双轮驱动房产经纪深度变革。

1、国土资源部部长姜大明表示,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地和农民房屋使用权,是一项重大创新。

2、地方政府正在加速推进房地产市场“租购并举”制度建设。《经济参考报》记者了解到，仅2018年以来，已经有多个省市公布租赁市场配套细则，天津、青岛等地相继推出“租房落户”政策引进人才。

3、从国际经验观察，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。

三、1.5万套新机场安置房9月启动回迁

近日，兴区第五届人民代表大会第四次会议开幕，记者从会上获悉，工程面积195万平米的新机场安置房一期主体工程已完成全部楼座封顶，将为7000多户搬迁居民提供1.5万套房屋，首批回迁预计将于今年9月份启动。围绕着新机场建设的150平方公里临空经济区规划也正式获得国家发改委批复，其中，20平方公里的起步区力争今年启动建设。

首批安置房计划于9月份启动回迁

“新机场安置房一期工程面积195万平米已主体完工，计划于9月份回迁，并按照高标准配建公共服务设施。安置房源采取就近安置的原则，分别位于大兴榆垡和礼贤两个镇，共计1.5万套住房，涉及13个村的七千多户拆迁居民，约2万余人。”新航城公司总经理曹辉煌告诉记者，从安置房的设计到施工，再到小区景观都是按照“不低于商品房”的品质打造的，确保居民生活便利。

此外，记者从大兴区发改委获悉，为确保群众满意回迁、舒心生活，大兴区还将同步推进相关配套项目与百姓回迁同步使用。涉及医疗、学校、邮局、金融机构、养老服务等设施。

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（一） "三权分置"让农村住宅有"钱"景

国土资源部部长姜大明表示，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，是一项重大创新。各地在改革试点中要认真开展农户资格权的法理研究，探索宅基地“三权分置”的具体实现形式，可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试，探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。

我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，更好地让全体人民住有所居。同时，将探索农村宅基地集体所有权、农户资格权、宅基地及农房使用权“三权分置”。上述这条涉及城乡的土地新政昨天一经发布，立即引起公众的关注和专家的解读。特别是关于农村住宅的“三权分置”，不但拥有宅基地的农村人关注，梦想着在农村养老度假的城里人也关注。似乎有了新政，大家的梦想很快就能实现。

按照专家的说法，农村住宅“三权分置”，应该是类似于保持宅基地集体所有权不变、集体农户宅基地权利不变的情况下，鼓励农村住宅租赁、流转的一种方式。这一做法对于分布在城乡接合部，尤其是大城市近郊区的农村住宅，鼓励其通过租赁方式进行流转，满足住房租赁市场的需求，是有积极意义的。

也就是说，受益最大的是城乡接合部的农村住宅。事实上，这部分住宅早就进入了租赁市场，“三权分置”也就是对这一事实的明确确认。“三权分置”的推出，更大意义应该是对鼓励农村住宅租赁、流转，起到推动性作用。让农村住宅“活动”起来，才能增加农民的财产性收入。

（新闻来源：法制晚报）

美联视角：可以预见的是，随着城市土地供应多元化，特别是农村住宅“三权分置”的新政推出，一系列配套措施也会陆续发布，将引导人们在投资置业方面做出新选择。

（二）地方版住房租赁配套细则加速落地

地方政府正在加速推进房地产市场“租购并举”制度建设。《经济参考报》记者了解到，仅2018年以来，已经有多个省市公布租赁市场配套细则，天津、青岛等地相继推出“租房落户”政策引进人才。

近日召开的福建省住房城乡建设工作会指出，2018年要围绕加快解决群众住有所居，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，因城施策抓房地产市场分类调控。

一线城市中，上海市分别与国家开发银行、中国建设银行签署《发挥开发性金融机构优势推进上海市住房租赁市场建设合作备忘录》和《推动上海市住房租赁市场发展战略合作备忘录》，将在重点项目授信、综合金融服务、金融创新研发等领域加强合作。到年底实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套(间)的目标。广州市今年将增加全自持以租为主的住房供应，包括以租赁为主的土地供应。

中国指数研究院统计数据显示，落户政策方面，天津市实行引进人才“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口；青岛发布《关于加快推进农业转移人口市民化的意见》，以合法稳定住所(含租赁)或合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇落户限制；广州市也发文指出，将进一步拓宽落户通道。

在完善租赁市场机制方面，厦门市要求不得将办公用途项目设计、建设或装修为带有居住功能的用房；武汉市正式上线运行住房租赁交易服务平台系统，为出租人和承租人提供住房租赁信息服务；南京市将高校毕业生租房补贴年限延长至五年。

（新闻来源：经济参考报）

美联视角：目前发布‘租房落户’政策的城市主要是二线城市，且以集体户为主。大部分二三线城市发布的人才政策主要包括落户宽松、购房首套不限购、提供购房补贴等，对于市场来说，地方的人才引进政策需要避免和房地产限购挂钩。

（三）我国全面进入存量房时代双轮驱动房产经纪深度变革

“我国的房地产市场目前已全面进入‘租购并举’的存量房时代，老百姓的置业升级需求将主要靠存量房市场来解决。”在今日由伟业我爱我家集团主办的“让居住更美好暨2018年房地产经纪行业发展趋势展望”发布会上，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，房地产市场发展的核心已转变为存量房的交易和运营，房地产经纪行业将通过互联网和资本的双驱动，成为推动中国未来房地产市场发展的新主角。

从国际经验观察，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。

数据显示，2016年全国二手房交易规模占到住房交易总额的比例达到41%，一线城市二手房交易额已达新房的2.1倍，其中，北京和上海的二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%。而根据第六次人口普查数据测算，我国住房存量已经达到户均1套，这就是说我们离存量时代越来越近，而房地产的下半场也将是存量房的市场。

“行业发展的大趋势已从‘建造更多的房子’转变为‘让居住更美好’，市场发展的核心已从‘新增开发建设’转变为‘存量房的交易和运营’，房地产经纪行业将成为推动中国未来房地产市场发展的新主角。” 胡景晖表示。

在中国房地产市场已全面进入“租购并举”的存量房时代这一前提下，这个时代要解决的主要矛盾不再是老百姓住房短缺的问题，而是老百姓的居住条件如何更美好的问题。

（新闻来源：中国经济网）

美联视角：中国房地产市场全面进入存量时代，市场的主要矛盾已从“解决住房短缺”转变为“提升居住品质”，小换大，远换近，配套差换配套好的置业升级需求，已成为新时代老百姓房产消费的主要需求，置业升级的标的不管是新房还是二手房，都离不开高效的存量房交易；与此同时，随着重点一二线城市可供开发建设的新增土地供应越来越少，新房供应和成交规模也将越来越少，老百姓的置业升级需求将主要靠存量房市场来解决。