新房限价政策取消？又误读了︱DK楼市不能说No.44 声音︱刘德科现在有一种说法

声音︱刘德科

现在有一种说法，说 2018 年的调控会放松——很可惜，这基本上是一部分人的一厢情愿。但是，最近的一些新闻事件又让我们很多人纳闷：2018 年，热点城市的一手房限价政策，会取消吗？如果取消，房价是不是还是得涨？如果取消，一手房与二手房的巨大价差就没了，我们就占不到便宜了？

·新闻事件·

今天（1 月 5 日），合肥国土局和物价局表示：政府价格部门不得核定商品房价格，商品房应由开发商自主定价。

这是针对网友投诉，在合肥国土局官网上的回复。该回复还表示：2016 年 11 月之前出让地块不限价——因为合肥自 2016 年 11 月开始，对宅地实行「限房价、限地价」的土地拍卖方式，但在 2016 年 11 月之前出让的宅地没有此项规定。

然后，媒体就得出结论，合肥取消政府限价了。然后，又立马得出另一个结论，合肥房价又要涨了。

事实真是这样吗？本轮房价上涨，合肥是典型热点城市之一，位列「二线城市四小龙」；合肥的政策变化，是不是意味着其它热点城市也会放开限价？

·背后的逻辑·

合肥这个事情，恐怕又被误读了。

表面上看起来，合肥国土局和物价局的回复像那么回事。但我们公众理解的「限价」，跟政府所说的「限价」，是两个概念。

我们公众理解的「限价」，就是政府强行给地产商的楼盘定了个价格，而且通常是明显低于周边二手房价格的。但在政府那边，这个不叫「限价」，这个叫做「政府指导价」——意思是说，我没有强迫地产商定这么低的价格，房价还是地产商自行制定的，我只是「指导」而已。

所以，合肥国土局和物价局的回复里才会说「在 2016 年 11 月之前出让的宅地没有此项规定」。但是你知道的，2016 年 11 月之前出让的宅地，自本轮调控以来就一直都在接受「政府指导价」。

你或许会说，这不是玩文字游戏吗？呃，本质上还是有区别的，「限价」是赤裸裸的行政干预，「政府指导价」则是合理的调控手段。

政府所说的「限价」，是指在土地拍卖之前，就规定了房价必须不能高于多少钱。这样的「限价」，是事先约定的，所以它不算是赤裸裸的行政干预，而算是合理的调控手段。

所以，你现在明白了吧，我们公众所理解的「合肥取消政府限价」这个结论，是不成立的。没这回事。

打个不恰当的比方，我说「改天请你吃饭」，你要明白我说的到底是什么意思：到底是我的礼貌性用语呢，还是真的想请你吃饭。

合肥说「政府价格部门不得核定商品房价格」，本质上差不多就是礼貌用语。这样，才显得政府的有形之手没伸得那么长，政府还是很尊重市场的，这座城市的营商环境还是很好得。

·DK结论·

所以，我们今天的结论是——

1. 在包括合肥在内的所有热点城市，「政府指导价」这个调控措施，短期内仍然不会退出。甚至，整个 2018 年都不会退出，是大概率事件。

2. 但是，「政府指导价」不退出，不意味着一手房的房价就不会上涨。因为，2017 年出让的那些高价地很多都是要开盘的，如果按此前政府划定的「指导价」水准，那地产商铁定亏本，所以政府划定的「指导价」水准会往上抬一抬。

此前，长沙发文件说规定商品住房的平均利润率为 6%-8%，就是整个意思，还是执行「政府指导价」。其它城市基本上也都是这么做的。我们在《DK楼市不能说》中已经详细说过这个事情（第35期《被迫微利时代哪里的火会更旺？》），当时我们的结论是：对于我们购房者来说，恐怕只能是「今年不买房，明年买地王」；所以，趁着地价相对低的那些楼盘还没卖光，趁着它们的房价还被「政府指导价」摁着，赶紧上最后一趟车。

中国的文字博大精深，虽然字都认识，但未必是你理解的那个意思。我们得明白文字表述的语境，得明白它背后的逻辑。这样，才不会误读，才不会瞎高兴或者瞎担心。

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DK楼市不能说

每一个楼市事件，都有不能说的东西。

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DK楼市不能说·2018全年版

▎内容：

第2说：政府爱卖地，我们该高兴才是（试听）

第13说：香港一平米120万这是我们的参照系（试听）

第17说：实现了租购并举会怎样？看深圳就明白了（试听）

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▎限时价：269元

▎期数：约280期（周一至周五更新，法定节假日除外）

▎时间：2018年全年（现在购买加赠即日起至2017年12月31日内容）

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