【地产周报】孙宏斌再出金句：行业风险就一个，地买贵了！一、行业政策中央经济工作会议：加快

一、行业政策

中央经济工作会议：加快建立租购并举住房制度

中央经济工作会议18日至20日在北京举行。中央经济工作会议召开，明确了2018年中国楼市发展方向。会议指出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。同时要提高城市群质量，推进大中小城市网络化建设，增强对农业转移人口的吸引力和承载力，加快户籍制度改革落地步伐。引导特色小镇健康发展。

住建部：明年将针对各类需求实行差别化调控政策

近期召开的全国住房城乡建设工作会议提出，2018年要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。扎实推进新一轮棚改工作。因地制宜发展共有产权住房，多渠道解决群众住房问题。要抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。加强区域协调和城乡统筹，促进大中小城市互联互通，引导人口和住房需求合理分布。加大房地产市场秩序规范整顿力度。

财政部部长：个人住房按评估值征房地产税

12月20日，财政部长在《人民日报》发表文章《加快建立现代财政制度》，提到，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。新开征税种力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

二、市场走势

1. 全国市场

成交情况：上周楼市平稳微升，一三线上升二线下降

上周：CREIS中指数据显示，重点监测的25个城市成交面积环比上升3.8%。其中14个城市环比上升，占监测城市的56%；与去年同期相比，25个代表城市成交量整体下降0.4%，其中14个城市均有所下降。

分城市来看，一三线城市同环比均升，二线城市同环比均降。环比来看，一三线城市环比均有所上升，三线代表城市增幅高于一线城市。同比来看，各线城市成交均小幅波动，仅二线代表城市小幅下降。

2. 主要城市

表：12月18日-12月24日主要城市房地产市场成交情况况单位：套、万平方米、元/平方

注：星号“*”城市的价格为通过报价估算，仅供参考。绿色填充色城市统计口径为商品房，其余为商品住宅。

注：成都从2017年8月14日起，启用“11+2”个城区成交数据。

注：青岛12月1日数据暂无。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

三、土地交易

1. 全国市场

市场概况：供求两端环比均降，出让金总额增近六成

根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2017年12月18日至12月24日，监测40个主要城市土地推出量环比减少29%，成交量环比减少39%，出让金总额环比增加56%。其中，11个城市无土地推出，17个城市无土地成交。

各类用地推出方面，40个主要城市共推出各类土地183宗，较上周减少91宗，推出面积1032万平方米，较上周减少417万平方米；宁波、济南推出量较大。成交方面，40个城市共成交土地118宗，较上周减少65宗，成交面积610万平方米，较上周减少397万平方米；济南、贵阳成交量较大。40个主要城市成交总金额744亿元，较上周增加266亿元，杭州出让金居前。

住宅用地推出方面，40个主要城市推出住宅用地70宗，较上周减少66宗，推出面积390万平方米，较上周减少445万平方米；济南推出49万平方米，为推出量较大的城市。成交方面，成交住宅用地56宗，较上周减少28宗，成交面积337万平方米，较上周减少189万平方米；济南成交70万平方米，为成交量较大的城市；住宅用地成交总金额576亿元，较上周增加191亿元，杭州收金居前。

2. 代表城市

表周度40个主要城市土地推出与成交情况（市本级数据）

注：苏州、温州、兰州、福州、海口、北海和呼和浩特等7个城市周度无土地入市。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

3. 企业拿地

表：12月18日-12月24部分企业拿地情况

四、企业动态

1.公司经营动态

雅居乐广州区域2017年签约额突破100亿元

雅居乐在2017年中期业绩发布会上介绍，2017年上半年雅居乐累积预售金额403.9亿元，较去年同期上升42%；预售面积324.5万平方米，较去年同期上升13%；预售均价为每平方米12,446元，较去年同期上升25.3%。其中位于常州、广州、海南、南京、南通、云南及中山等城市的项目持续表现理想，屡创佳绩。并根据市场的实际情况，宣布上调2017年全年业绩目标至650亿元。截至2017年前11月，雅居乐集团的累积预售金额为813.2亿元，同比增长36.89%；累积预售建筑面积为676.2万平方米；平均预售价为每平方米12,026元。已完成全年650亿销售目标的125%。

2.人事动态

邹益民获任旭辉非执行董事陈东彪、杨欣为执行董事

12月18日，旭辉控股（集团）有限公司发布公告称，邹益民已获委任为公司非执行董事，陈东彪及杨欣已获委任为公司执行董事。此前中国平安人寿保险股份有限公司认购5.45亿股旭辉的公司股份，有关认购已于8月10日完成。于本公告日期，平安投资者连同其联系人持有旭辉已发行股本总额约9.86%。

此外，在旭辉发布的另一则公告中，披露了目前旭辉董事会成员。目前旭辉的执行董事分别为：主席林中、副主席林伟、行政总裁林峰，还有此次新委任的陈东彪、杨欣；非执行董事为此次新委任的邹益民；独立非执行董事为：顾云昌、张永岳、陈伟成。

五、热点

孙宏斌再出金句：行业风险就一个，地买贵了！

演讲者：孙宏斌《不确定市场环境下的选择》（节选部分内容）

演讲场所：第四届平安地产金融创新论坛

不管市场怎么变化、怎么不确定，对开发商来说是要不要买地，要不要卖房子，原来房子卖多少钱还需要考虑，现在这个也不用考虑了，卖不卖吧？原来要考虑地的价钱，现在政府把起价弄得很高，起价拿到已经很贵了，地价也不用考虑。所以现在就是买不买地，卖不卖房子，就这2件事要选择！

如果只有这两个选择的话我想说四件事：一是不确定性从哪儿来？有多不确定？二是我们对市场的两个判断；三是行业的风险；四是选择。

一、最不确定是预期

市场本来就存在着很多的不确定性，尤其是房地产市场，宏观的货币政策，所有的东西都有关系。现在更加不确定是政策，政策带来了什么呢？

第一，现在政策带来的是去市场化，土地市场基本上不太市场化。

第二，销售的政策，销售政策基本上是去流动性，因为你不让卖，或是卖了不让备案，备不了案就贷不了款，贷不了款就投不了产，在去流动性方面，我一直拥护政府，去年7月份也约谈我们。

二、对市场的两个判断

第一个判断是市场的判断，我觉得2018年会比2017年好一点！

政策不会变，会稍微放松一点，很多的城市已经挺难受的了，现有的政策基调下可能稍微松一点，价格会稍微松一点。

现在很多的判断觉得2018年会很差，价格到冰点，我觉得不太可能。地方政府十九大之前什么都不敢做，十九大以后可以做一点事，我觉得会好一点。

市场价格完全不一样，现在很多城市已经很松动了，上半年日光盘、秒光盘，一分钟就卖完了，现在肯定卖60%、70%，已经出现这种情况。价格政府该控制还是控制，但三四线城市价格已经开始松动了，包括一些限购、限贷政策也会稍微松动一些。这些可能改一改，最差的也就这样，会比今年好一点，这是我们的态度，基本的基调不会变，会稍微松一点，这是一定的。第二个判断，两位教授提到市场化的集中，两年前我说了一个观点，前十名要占到40%的份额，前一百名占到80%的市场份额，大家觉得不太可能。

大公司的增速还是比较快的，50%都挡不住。这是判断。

三、行业的风险就一个——地买贵了

地买贵了谁也没办法了，地买便宜了傻子都能赚钱。实在不行你可以卖给我，这个行业唯一的风险就是地买贵了。

融创买地特别简单，我说地必须比别人便宜，我们的产品、品牌又比别人好，风险在哪儿呢？地便宜，产品比别人好，溢价能力强，我们销售能力也强。

包括在广深，我们做了一年多，不可能哪个房子单价降到一万，一定在一万以上，降到五千还赔不了钱，去年我们买了很多一千多的地，今年说两千也可以了。其他城市也是，比所有人便宜你就买。地买便宜了你怎么都行，地买贵了什么产品都赚不了钱，这就是我们控制风险的逻辑。这个行业的风险在哪儿？就一个风险，就是地买贵了，地买便宜了就没风险。

四、如何做选择？

刚才我说了，对行业来说没什么可选择的！即你买不买地？你卖不卖房？

第一，手上没钱也不存在买地的事，就是卖不卖房。

第二、地还没出来就不存在卖房的事，就是买不买地。

选择还是很简单，要么买不买地，卖地的话卖不卖给我，卖不卖房，就这三个事。

这个行业未来怎么弄？比较稳定了以后怎么办？选择什么、怎么办？要为五年以后、十年以后转型（做准备）。比如转型物业公司能不能赚钱，转型装修公司能不能赚钱？去年我们说投资消费升级，今年改成投资美好生活。就这个意思，谢谢！

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